房客不繳房租、催不動又賴著不走，房東最想直接換鎖趕人，卻可能因此從受害者變被告。收回房子有一定順序：先合法催告、達到兩個月門檻後終止租約、房客仍不搬就提告遷讓房屋、再聲請強制執行。以下拆解每一步的做法，以及房東絕對不能踩的地雷。
最後更新2026-07-04
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焦點 房客不繳房租
租到不繳房租、催了不理、還賴著不走的房客，是很多房東最頭痛的狀況。心裡想直接換鎖、把人趕出去，但這樣做反而可能讓房東從受害者變成被告。房客欠租有一套法律程序：先催告、再終止租約、房客還不搬就提告遷讓房屋、拿到判決後聲請強制執行。以下說明每一步該怎麼走、欠多久才能終止、以及房東絕對不能做的事。
房客不繳房租，房東第一步該做什麼？
重點摘要
| 先催告再終止 | 房東不能直接換鎖趕人；須先發存證信函催告繳租，催告是終止的前置要件 |
| 「兩個月」怎麼算 | 欠租須達兩個月租額，且押金抵充後仍達兩個月，才能依法終止（民法第440條、土地法第100條） |
| 住宅要書面通知 | 住宅租賃終止須以書面、於終止前三十天通知房客 |
| 不搬＝無權占有 | 終止後房客不搬可提告遷讓房屋，並請求占用期間相當於租金的不當得利 |
| 房東禁自力救濟 | ✗換鎖 ✗斷水電 ✗丟物品 恐涉強制罪、侵入住居 |
先寄存證信函催告房客繳租，不能直接換鎖或把人趕走。
法律規定房東要終止租約前，必須先給房客一段合理期限催告繳租（民法第440條第1項）。這封催告最好用存證信函寄出，寫清楚積欠的月份、金額，並限期繳清。存證信函的重點不是嚇人，而是留下「房東已經合法催告」的證據——後面要終止租約、要打官司，這封信都是關鍵。
房客收到催告仍不繳，房東才進入下一步：終止租約。
催告的存證信函怎麼寫、要寄去哪、格式有哪些要件，另一頁有完整說明。
👉 接著看：房客欠租存證信函與終止通知怎麼寫 →
欠多久房東才能終止租約？「兩個月」是這樣算的
房客積欠的租金，要達到「兩個月的租額」，房東才能依法終止租約——而且這兩個月是押金抵充之後還欠的金額。
這是房東最容易誤會的地方。法律不是「欠兩期」就能終止，而是要看欠款總額有沒有到兩個月的租金（民法第440條第2項）。土地法第100條講得更清楚：房客積欠租金額「除擔保金抵償外」達兩個月以上，房東才能收回房屋。也就是說，如果房客當初有付押金，要先把押金拿來抵欠租，抵完之後還欠滿兩個月的租額，門檻才算到。
押金本身也有上限。法律規定押金不能超過兩個月的房租，超收的部分房客本來就可以拿來折抵房租（土地法第99條）。所以實際計算時，房東手上通常最多握有兩個月押金，這也決定了「欠到什麼程度才能動手終止」。
舉個算法：月租一萬、押金兩萬，房客連續四個月沒繳，欠款四萬，先扣掉押金兩萬，還欠兩萬——等於還欠兩個月租額，這時終止的門檻就到了。
還有一個常被忽略的細節：如果租約約定租金是在每期開始時（例如月初）先付，依民法第440條，還要房客遲延給付「逾」兩個月，房東才能終止。多數月租型租約都是月初先付，這個時間點要一起算進去，才不會太早終止而被認定不合法。
從催告到終止租約的完整流程
住宅租約的終止，要在催告之後、以書面通知房客，而且住宅租賃還要在終止前三十天通知。
租一般住宅的流程是這樣：
- 第一步｜催告：發存證信函，限期繳清積欠租金。
- 第二步｜確認門檻：期限過了房客仍不繳，且欠款（押金抵充後）已達兩個月租額。
- 第三步｜書面終止並通知：房東以書面通知終止租約，檢附相關事證，並於終止前三十天通知房客（租賃住宅市場發展及管理條例第10條）。
- 第四步｜要求返還房屋：租約終止後，房客有義務把房子還給房東（民法第455條）。
如果租的是店面、辦公室這類非住宅，則依民法和土地法的規定處理，催告與兩個月門檻一樣適用，但沒有租賃住宅那套三十天書面通知的特別要求。
走完這些步驟，房客乖乖搬走，事情就結束了。麻煩的是下一種情況——租約已經終止，人還是不走。
租約終止後房客還是不搬，怎麼辦？
租約合法終止後房客仍占著房子，就是「無權占有」，房東可以提告請求遷讓房屋，並向房客請求占用期間相當於租金的損失。
租約一旦終止或到期，房客繼續住就失去了法律上的依據。房東有兩條請求的基礎：一是基於租約，房客有返還租賃物的義務（民法第455條）；二是基於房東的所有權，對無權占有的人可以請求返還房屋（民法第767條）。實務上兩者常一起主張。
至於房客占用期間的損失，法院見解認為，無權占有他人房屋而取得相當於租金的利益，屬於不當得利，房東可以請求返還（民法第179條）。要注意的是時間點：租約「終止前」欠的是租金，「終止後」還住的，請求的則是相當於租金的不當得利，兩者的法律依據不同。
拿到勝訴判決後，房客還是不搬，就聲請強制執行，由法院執行處把房子點交回房東。至於房客不搬時如何提告遷讓房屋、要準備什麼、強制執行怎麼走，另一頁有完整說明。
👉 接著看：房客不搬如何提告遷讓房屋與強制執行 →
房客欠租可以報警嗎？
單純的房客欠租是民事糾紛，警察不會介入處理，房東要走的是催告、終止、訴訟這條路。
很多房東第一反應是報警，但欠房租屬於契約上的金錢債務，不是刑事案件，警方沒有立場強制房客繳錢或搬家。真正能解決的，是催告、終止租約、遷讓房屋訴訟、強制執行這一連串民事程序。報警唯一有意義的情況，是房客另外做了毀損屋內設備、竊佔或其他觸犯刑法的行為，那才屬於警察和刑事的範圍。
房東絕對不能做的事：自力救濟的刑事風險
房客再可惡，房東都不能自己換鎖、斷水斷電、把房客的東西丟出去或擅自進屋——這些「自力救濟」的動作，可能讓房東反過來吃上刑事責任。
房東氣不過想直接處理，是最危險的一步。房子雖然是房東的，但在租約還沒合法終止、房客還占有使用的狀態下，房東擅自行動可能背上刑事責任：
- 強制罪：用換鎖、斷水電等方式妨害房客居住使用（刑法第304條）。
- 侵入住居：房客還在承租使用時，房東未經同意進入（刑法第306條）。
- 毀損：搬動、丟棄或損壞房客的物品。
愈想走捷徑自行處理，愈容易把自己從有理的一方變成被告。正確做法始終是走完催告、終止、訴訟、強制執行的法律程序，過程中留好每一份證據。租霸案件多半拖得久又麻煩，交給租屋律師協助處理催告、發函、訴訟到執行，通常比房東自己與房客僵持更省時間，也避免因一時衝動反而觸法。
👉 接著看：租屋律師：房東處理欠租、遷讓房屋的委任服務 →
【常見問題】
Q：房客只簽了約沒付過半毛租金，可以馬上終止嗎？
還是要先催告。就算房客一期都沒繳，房東仍要先發存證信函限期催告，等欠款達到兩個月租額、期限過了房客仍不繳，才能終止。少了催告這一步，終止可能被認定不合法。
Q：房客搬走了但留下一堆垃圾和家具，房東可以直接清掉嗎？
不建議自行處理。若是租賃住宅、且已完成點交，遺留物要先定期限催告房客取回，經催告仍不取回才視為拋棄，處理費用可以從押金扣（租賃住宅市場發展及管理條例第12條）；店面、辦公室等其他租賃則須依個案另行處理。無論如何，直接丟棄都有毀損他人物品的風險。
Q：房客欠租又找不到人、失聯了怎麼辦？
一樣走法律程序。存證信函依租約載明地址寄送，通常可作為已催告的重要證據；至於是否已生合法催告效力，仍要看個案送達情形。訴訟階段找不到人可依法送達，房客不到庭法院仍可判決。房客失聯不代表房東就拿不回房子。
Q：可以在租約裡約定房客欠租就加倍賠償嗎？
可以約定違約金，但金額如果過高，法院可以酌減到合理範圍（民法第252條）。約定不是愈重愈有效，仍以合理為準。
📋 本文依據的法律條文（點開看條文）
– **民法第440條**：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
– **土地法第100條**：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
– **土地法第99條**：前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。
– **租賃住宅市場發展及管理條例第10條**：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約……二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。……出租人依前項規定提前終止租賃契約者……於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。
– **民法第455條**：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
– **民法第767條**：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
– **民法第179條**：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
– **民法第252條**：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
– **租賃住宅市場發展及管理條例第12條**：租賃契約消滅時……點交後尚有遺留物……經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除。
– **刑法第304條**（強制罪）：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。
– **刑法第306條**（侵入住居）：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。
（條文為重點節錄，完整內容見全國法規資料庫 law.moj.gov.tw）
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本文由得來訴律師團隊整理，內容為一般法律資訊，個案情況請以律師諮詢為準。最後更新：2026-07-03
