房客欠了好幾期租金、催了不理，甚至租約已經終止還賴著不搬——很多房東拖到這一步才發現，自己換鎖、斷水電、把東西搬出去，反而可能被房客反告。真正能把房子拿回來的，是催告、終止租約、遷讓房屋訴訟、強制執行這一整條程序。得來訴協助房東把這條程序走完：從第一封存證信函，到最後由法院把房子點交回來。
以下說明律師替房東處理哪些事、什麼狀況值得委任、流程怎麼進行，以及怎麼聯絡。
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房東遇到欠租、租霸，律師實際幫忙做什麼
房東最常卡住的地方，是「知道房客理虧，但不知道下一步怎麼動、動了會不會反而觸法」。得來訴替房東處理的，是收回房屋這一整條流程裡每一個需要書面、需要跑法院的環節：
- 算清楚欠款、判斷能不能終止：房客欠的租金要先扣掉押金，扣完還欠滿一定額度，終止才站得住腳。這個門檻怎麼算、你的租約算不算到，律師會先幫你確認，避免終止被認定不合法。
- 擬存證信函催告、發終止通知：催告和終止都要留下白紙黑字的證據。存證信函怎麼寫、寄去哪個地址、住宅租約還要提前幾天通知，由律師擬好、確認寄達，這些文件後面打官司都是關鍵。房客欠租的完整處理順序，可以先看房客不繳房租的完整處理。
- 提告遷讓房屋、請求占用損失：租約終止後房客還占著，就要向法院提告請求把房子交還，同時就房客占用期間的損失一併請求。書狀怎麼寫、證據怎麼準備，由律師處理。遷讓房屋訴訟的流程，另一頁有說明：遷讓房屋訴訟的流程。
- 聲請強制執行、由法院點交：拿到勝訴判決房客還是不搬，就要聲請強制執行，由法院執行處把房子點交回房東手上。這一步的聲請與到場，也由律師接手。
- 房客失聯、找不到人的處理：房客搬走留下一堆東西、或人直接消失，存證信函和訴訟文書都有依法送達的方式，不會因為找不到人就卡死。
簡單說，催告、終止、訴訟、執行這四段都由律師接手，房東不用自己摸索該寄什麼、該向哪個法院遞什麼。
什麼時候房東該找律師？
不是每件租賃糾紛都要委任律師。房客欠一期、講一下就補繳了，通常自己處理就好。真正值得找律師的，是下面這幾種拖下去只會更麻煩的狀況：
- 欠租金額到底有沒有達到終止門檻，你算不準：押金要不要抵、抵完還欠多少、算不算到可以終止的程度，這是房東最容易誤判的地方。門檻沒到就終止，很可能整個終止不成立，白走一趟。
- 房客失聯、搞消失：人找不到、電話不接、門敲不開，房東自己束手無策，但這種情況反而更需要照程序走，才能依法送達、讓訴訟繼續。
- 租約已經終止，房客還是不搬：講好聽的沒用、換鎖又不能，這時候就要靠遷讓房屋訴訟，走到判決和強制執行。
- 已經拿到判決，房客仍不點交：判決贏了不代表房子自動回來，還要聲請強制執行。這一步有時間限制和程序要跑，交給律師比較不會漏。
- 你很想自己動手趕人，但怕觸法：只要你動了換鎖、斷水電、丟東西的念頭，就該先找律師確認合法的做法——這一步走錯，房東很容易從有理的一方變成被告。
只要你正卡在其中一種，先透過 LINE 說明狀況，由律師判斷值不值得委任，也比你自己跟房客僵持更省時間。
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委任流程怎麼走
得來訴協助房東處理租賃案件，流程分四步，先免費初步判斷，評估後由你決定要不要委任，費用都事先講清楚：
- 第一步｜說明狀況：透過 LINE 把租約、欠租金額、繳款和往來紀錄整理給我們，讓律師先了解案件輪廓。這一步不收費。
- 第二步｜律師評估：律師確認租約性質、有沒有達到終止門檻、目前該從催告還是訴訟開始，並說明可行的程序和費用概估。
- 第三步｜決定是否委任：聽完評估你再決定。費用依案件繁簡而定，事先說明，不會先斬後奏。
- 第四步｜正式進行：確定委任後，催告、終止、遷讓訴訟到強制執行由律師接手，過程中的進度會回報給你。
費用是房東最關心的問題之一。租賃案件的費用會依欠租金額、要走到哪個階段（只發函、還是打到強制執行）而不同，沒辦法在網頁上寫一個固定數字。實際費用會在律師評估後、你決定委任前就說清楚，你可以先評估再決定。
為什麼找專辦租賃的律師
租賃案件的細節很容易被低估——押金怎麼抵、租約是定期還是不定期、終止要不要提前通知、占用損失怎麼請求，每一項算錯或漏掉，都可能讓收回房屋的時間拖更長。得來訴累積了大量遷讓房屋與租賃相關的判決資料，處理房東案件時能對照類似個案的做法。
從第一封存證信函到最後法院點交，房東不用自己在法律程序裡試錯。想先了解自己的狀況怎麼處理，直接用 LINE 傳租約和欠租紀錄過來，律師會告訴你下一步該怎麼做。
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本內容為租賃法律服務說明，非個案法律意見；實際處理方式與費用依個案情形與委任契約而定。最後更新：2026-07-03
