房客欠租要終止租約，第一步不是換鎖趕人，而是把「催告」和「終止通知」兩份文件寫對、寄對。以下說明兩份文件各要寫什麼要件、住宅租賃的三十日書面通知怎麼算，以及為什麼存證信函在後面打官司時最關鍵。
最後更新2026-07-04
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焦點 房客欠租存證信函
房客欠租，房東想終止租約、把房子收回來，第一步不是換鎖趕人，而是把「催告」和「終止通知」這兩份文件寫對、寄對。這兩份文件通常都用存證信函寄，一份是限期要房客把積欠的租金繳清，另一份是租金到門檻仍不繳時正式終止租約。以下說明這兩份文件各要寫什麼、住宅租賃終止有哪些特別規定，以及為什麼存證信函在後面打官司時這麼重要。
房客欠租，房東要先發什麼文件？
重點摘要
| 兩份文件分開 | 先發催告（限期繳清）、門檻到再發終止通知；不合併、不跳催告 |
| 催告要件 | 寫明積欠月份金額＋相當繳款期限＋載明依民法第440條 |
| 住宅30日書面 | 住宅租賃終止須於終止前三十日、檢附事證、以書面通知（租賃住宅市場發展及管理條例第10條） |
| 為何用存證信函 | 郵局留底＋回執能證明何時寄了什麼給誰；LINE／口頭事後易被否認 |
| 文件不強制搬遷 | 功能是留證與通知，房客不理仍要走終止→訴訟→強制執行 |
先發催告的存證信函，限期要房客把積欠的租金繳清，不能直接寄終止通知。
法律規定房東要終止租約前，必須先給房客一段合理期限催告繳租（民法第440條）。這道催告是終止的前置程序，少了它，後面的終止很可能被認定不合法。催告的核心是「定相當期限」——給房客一個具體、合理的繳款期限，例如「請於函到七日內繳清」，而不是模糊地要求「儘速處理」。
催告的存證信函應該寫清楚這幾件事：積欠的是哪幾個月、每月租金多少、合計積欠金額、要求在幾日內繳清、以及依民法第440條催告的意思。房東可以先看房客不繳房租的完整處理步驟，確認自己已經到了可以催告的階段，再動筆寫這封信。
👉 接著看：房客不繳房租又不搬，房東如何合法催告與終止租約 →
催告存證信函要寫哪些要件？
要寫清楚積欠的月份與金額、限定的繳款期限、以及催告的法律依據，讓這封信同時具備「通知」與「留證」兩個作用。
一封有效的催告存證信函，內容通常包含以下要件：
- 當事人：房東（出租人）與房客（承租人）的姓名、租賃房屋地址。
- 積欠事實：具體列出積欠的月份、各月租金金額、合計積欠總額。
- 相當期限：明確要求房客在收到函件後幾日內繳清，這個期限要合理，不能短到房客根本來不及。
- 法律依據：載明依民法第440條規定催告，並預告若逾期未繳將終止租約。
寫這些要件的目的，是讓文件本身就能證明「房東已依法催告、給過房客改正機會」。存證信函由郵局留存副本、附回執，寄出的時間與內容都有郵局背書，這正是它比一般信件、LINE 訊息更有證據力的地方。範例以「應記載的要件」呈現即可，各家租約的欠款月份、金額不同，實際措辭仍要對照自己的租約與往來紀錄。
終止租約通知怎麼寫？住宅租賃有哪些特別規定？
催告期滿房客仍不繳、且積欠達到門檻時，房東要再發一份書面的終止通知；如果是住宅租賃，還要在終止前三十日、檢附相關事證，以書面通知房客。
終止通知和前面的催告是兩份不同的文件。催告是「限期繳清」，終止通知是「正式告知租約在何時終止」。要能發終止通知，前提是房客積欠租金達到兩個月的租額，且經催告仍不繳（民法第440條、土地法第100條規定，積欠租金額除擔保金抵償外達兩個月以上，房東才能收回房屋）。另外，如果租約約定租金在每期開始時先付，依民法第440條還須房客遲延給付逾兩個月，房東才能終止。
住宅租賃另有一層特別規定。依租賃住宅市場發展及管理條例第10條，房客遲付租金達兩個月的租額、經定相當期限催告仍拒繳，房東才能提前終止；而且終止時要「於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人」。也就是說，住宅租約的終止通知，要用書面、於終止前三十日通知房客，並附上催告紀錄等事證。這三十日的規定是住宅租賃特有的，一般店面、辦公室的租約沒有這項要求。
終止通知寄出、租約合法終止後，房客若仍占著房子不走，房東才進入提告遷讓房屋的階段。終止通知是否合法、事證是否齊全，會直接影響後面訴訟能不能成立。
👉 接著看：房客不搬如何提告遷讓房屋與強制執行 →
為什麼催告和終止都要用存證信函？
因為存證信函能留下「何時、寄了什麼內容給誰」的證據，催告與終止是否合法，日後打官司時全靠這些文件證明。
房客欠租的案件，最後常常要走到遷讓房屋訴訟。法院判斷房東能不能收回房子，關鍵之一就是租約有沒有「合法終止」——而是否合法終止，又回頭要看房東有沒有先催告、催告有沒有給相當期限、終止通知有沒有依規定送達。這一整串，都要靠文件證明。
存證信函的作用，就是把這些關鍵時點固定下來。郵局會保存信件副本、記錄寄送日期，附回執還能證明房客收到的時間。相較之下，口頭催告、LINE 訊息事後容易被否認或難以還原，證據力不如存證信函穩固。所以催告、終止這兩個節點，實務上都建議用存證信函處理，把每一步走過的痕跡留好。
要提醒的是，存證信函本身不會強制房客繳錢或搬家，它的功能是「留證與通知」。房客收到仍不理會，房東要走的是終止租約、提告、強制執行這條路，存證信函則是這條路上每一步的證據基礎。
【常見問題】
Q：催告和終止可以寫在同一封存證信函裡嗎？
不建議合併。催告的目的是給房客「限期繳清」的機會，終止則是繳款門檻到了、期限過了才發生。兩者的時間點與法律效果不同，分開兩封文件、時序清楚，日後在訴訟上比較不會被質疑程序有瑕疵。
Q：一定要用存證信函嗎？用 LINE 通知不行嗎？
法律沒有強制一定要用存證信函，但強烈建議用。催告與終止是否合法，日後要靠證據證明，LINE 訊息容易被否認或難以確認房客是否收到；存證信函有郵局留底與回執，證據力明顯較強。
Q：住宅租賃的三十日書面通知，是催告期還是額外再等三十天？
是終止前的通知期。程序上先催告限期繳清，房客逾期未繳、積欠也達到門檻後，房東要終止時，再依規定於終止前三十日以書面、檢附事證通知房客。這三十日是住宅租賃終止的特別要求，和前面的催告期是分開的兩段。
Q：存證信函寄出後房客拒收、退回怎麼辦？
依租約載明的地址寄送，並把寄件與退件紀錄留好。房客拒收或退回時，是否已生合法通知效力，仍要依個案送達情形判斷，必要時可諮詢律師確認寄送方式。
📋 本文依據的法律條文（點開看條文）
– **民法第440條**：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
– **土地法第100條**：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
– **租賃住宅市場發展及管理條例第10條**：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約……二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。……出租人依前項規定提前終止租賃契約者……於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。
（條文為重點節錄，完整內容見全國法規資料庫 law.moj.gov.tw）
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