租約到期或終止後房客不搬，房東不能自己換鎖趕人。要走的是提告遷讓房屋、拿到判決後聲請強制執行。以下說明無權占有怎麼認定、訴訟怎麼提、能請求哪些錢，以及強制執行怎麼收回房屋。
最後更新2026-07-04
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焦點 遷讓房屋
租約到期或已經終止，房客卻還占著房子不走，房東不能自己換鎖把人趕出去，正確的方式是提告請求遷讓房屋，拿到勝訴判決後聲請強制執行，由法院把房子點交回來。以下說明房客為什麼不搬就是無權占有、遷讓房屋訴訟怎麼提、除了要回房子還能請求哪些錢，以及強制執行怎麼走。
租約終止或到期後房客不搬，房東可以做什麼？
重點摘要
| 先訴訟再執行 | 房客不搬，房東要提告遷讓房屋、拿判決後聲請強制執行，不能自己趕人 |
| 租約結束＝無權占有 | 租約到期或終止後房客續住即無權占有，房東可依租約與所有權請求返還（民法第455、767條） |
| 能請求的錢 | 終止前欠租＝租金；終止後占用＝相當於租金的不當得利（民法第179條） |
| 強制執行遷讓 | 勝訴確定後聲請強制執行，執行法院解除占有、點交收回房屋（強制執行法第124條） |
| 房東禁自力救濟 | ✗換鎖 ✗斷水電 ✗丟物品 判決前動手恐涉刑責 |
提告請求遷讓房屋，因為房客這時已經沒有繼續住的權利，屬於無權占有。
租約一旦到期，或因為房客欠租等原因被合法終止，房客就失去了住在裡面的法律依據。這時房客有兩個義務：一是依租約把房子還給房東，二是不能再占用房東的所有物。房東可以據此向法院起訴，請求房客搬走並把房子交還，這種訴訟實務上稱為「遷讓房屋」。
房客在租約結束後把房子還回來，是租約本身的義務（民法第455條）。要注意的是，就算房子登記在房東名下、租約也到期了，只要房客還住著、還沒有法院判決，房東都不能自己動手趕人。合法的路是走訴訟，下面說明怎麼提。
而提告遷讓之前，房客不繳房租要怎麼合法催告、終止租約，是最關鍵的第一步。
👉 接著看：房客不繳房租又不搬，房東如何合法催告與終止租約 →
為什麼房客不搬就是「無權占有」？
租約結束後房客還住著，等於沒有正當權利卻占用別人的房子，法律上就是無權占有，房東可以請求返還。
房東能要回房子，靠的是兩個基礎。一個是租約：房客在租約結束後本來就有把房子還回來的義務。另一個是所有權：房子是房東的，對於沒有權利卻占用的人（無權占有），房東可以請求把房子還來（民法第767條）。這兩個基礎實務上通常一起主張。
判斷房客是不是無權占有，關鍵在租約有沒有合法結束。如果租約還沒到期、也沒有合法終止，房客的占有就還有依據，房東就不能直接請求遷讓；所以確認租約已經結束，是這類案件的第一道關卡。
遷讓房屋訴訟怎麼提？要準備什麼
向房屋所在地的法院起訴請求遷讓房屋，並準備好租約、終止或到期的證明，以及催告、往來紀錄等文件。
提告時要向法院說明兩件事：房東是房子的權利人、租約已經結束。所以最重要的證據，是租約本身，加上能證明租約已經到期或已合法終止的文件——例如催告與終止的存證信函、雙方的往來訊息。這些文件把「房客現在是無權占有」這件事串起來。
房客欠租時的催告與存證信函怎麼寫、怎麼寄，會直接影響遷讓訴訟能不能成立。
👉 接著看：房客欠租存證信函與終止通知怎麼寫 →
除了要回房子，還能請求什麼？欠租與不當得利
房東除了請求房客搬走，還可以請求終止前積欠的租金，以及終止後繼續占用期間、相當於租金的不當得利。
這裡有一個常被搞混的時間點。租約結束「之前」房客欠的，是租金，依租約請求。租約結束「之後」房客還繼續住的期間，已經沒有租約了，房東請求的是「相當於租金的不當得利」（民法第179條）——法院見解認為，沒有權利卻占用別人的房子而省下租金，是一種不當得利，應該返還。兩者的法律依據不同，起訴時通常會分開列。
所以一個完整的遷讓房屋案件，房東的請求常常包含三塊：把房子交還、給付積欠的租金、按月給付占用期間相當於租金的不當得利到搬走為止。
判決確定後房客還是不搬——聲請強制執行
拿到勝訴確定判決後，房客仍不搬，房東可以向法院聲請強制執行，由執行法院解除房客的占有、把房子交還房東。
打贏官司不代表房子自動收回。如果房客拿到判決還是不走，房東要拿確定判決去聲請強制執行。執行法院可以解除房客的占有，讓房子回到房東手上（強制執行法第124條）；如果房客在被趕出後又跑回來占用，房東可以聲請再執行（再執行要另外繳執行費）。如果是租賃住宅、且已完成點交，屋內遺留物有一套催告取回的程序，經催告仍不取回才會視為拋棄（租賃住宅市場發展及管理條例第12條）；店面、辦公室等其他租賃則須依個案另行處理，不宜直接丟棄。
強制執行需要繳執行費，實際金額依標的與程序而定，這部分可以在委任時一併評估。
房東不能自己做的事
在拿到判決、完成強制執行之前，房東都不能自己換鎖、斷水斷電或把房客的東西丟出去，否則可能反過來構成刑事責任。
房客賴著不走很讓人氣結，但只要還沒走完訴訟與執行的程序，房東擅自動手就可能觸犯強制罪、侵入住居或毀損。想自己動手處理，反而容易把自己從有理的一方變成被告。正確的做法是把租約、終止與往來紀錄整理好，走完訴訟到強制執行。
租霸案件從起訴、判決到強制執行往往拖得久，過程中的每一份證據都影響收回房屋的時間，需要租屋律師協助可以先用 LINE 諮詢。
👉 接著看：租屋律師：房東處理欠租、遷讓房屋的委任服務 →
【常見問題】
Q：可以只請求房客搬走，不要那些錢嗎？
可以。房東可以只請求遷讓房屋，也可以同時請求欠租與不當得利，看房東的需求。實務上多半會一起請求，因為房客占用期間的損失也應該一併討回。
Q：租約沒有寫期限，房客不繳也不搬怎麼辦？
沒有約定期限的租約屬於不定期租約，各方原則上可以隨時終止，但要依規定先通知房客；房客欠租的情形，一樣要先催告、達到終止門檻才能終止，終止後不搬再走遷讓房屋訴訟。
Q：房客把人找不到、搬家又不告知，還能提告嗎？
可以。找不到房客時，訴訟文書可以依法送達，房客沒有到庭，法院仍然可以判決；判決確定後一樣可以聲請強制執行。人失聯不代表房東拿不回房子。
Q：遷讓房屋訴訟大概要多久？
沒有固定天數，會因為房客有沒有到庭、有沒有爭執而不同。房客不到庭、事證明確的案件通常較快；有爭執的案件則會拉長。確切時程要看個案。
📋 本文依據的法律條文（點開看條文）
– **民法第455條**：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
– **民法第767條**：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
– **民法第179條**：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
– **民法第450條**：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約……
– **強制執行法第124條**：執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之占有，使歸債權人占有。如債務人於解除占有後，復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再為執行。前項再為執行，應徵執行費。
– **租賃住宅市場發展及管理條例第12條**：租賃契約消滅時……點交後尚有遺留物……經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除。
（條文為重點節錄，完整內容見全國法規資料庫 law.moj.gov.tw）
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