房東租賃法律專區
房客欠租、不搬怎麼辦？
房東合法收回房屋的完整步驟
房客不繳房租、賴著不走，換鎖趕人反而可能讓房東變被告。正確順序是催告、終止租約、提告遷讓房屋、強制執行。不確定第一步怎麼走，可以先用 LINE 免費諮詢。
房東遇到租屋糾紛，該從哪一步開始？
房客欠租、租約到期或終止後不搬、押金與修繕爭議，是房東最常遇到的租賃糾紛。收回房屋有固定的法律順序：先合法催告房客繳租，欠款達到門檻後終止租約，房客仍不搬則提告遷讓房屋，取得勝訴判決後聲請強制執行由法院點交。任何一步的證據或程序有瑕疵，都可能拖延收回房屋的時間。
最危險的是繞過程序自行處理——換鎖、斷水電、把房客的東西丟出去，都可能讓房東反過來吃上刑事責任。以下依您的處境分類整理，點選即可閱讀對應說明。
定期租約與不定期租約，終止方式不同
訂有明確租期的定期租約，於租期屆滿時租賃關係即消滅；房客欠租時，房東仍須先催告、達兩個月租額門檻才能提前終止。
沒有約定租期、或期滿後房客繼續使用而成立的不定期租約，各方原則上得隨時終止，但須依規定先期通知房客；房東要收回自住或房客欠租等情形，仍應依法定事由與程序辦理。判斷屬於哪一種租約，是決定怎麼終止的第一步。
以下情形，建議委由律師協助處理
房客積欠多期租金，須計算押金抵充後是否已達終止門檻
已終止租約但房客仍占用，須提告遷讓房屋並請求不當得利
房客失聯、找不到人，須依法送達存證信函與訴訟文書
已取得勝訴判決，須聲請強制執行、由法院點交收回房屋
擔心自行換鎖、斷水電會觸法，想確認合法的處理方式
委任流程
先免費初步判斷，評估後由您決定是否委任，費用均事先說明。
1
說明狀況
透過 LINE 提供租約、欠租金額與往來紀錄，供律師初步了解。
→
2
律師評估
釐清租約性質、是否達終止門檻，並說明可行程序與費用概估。
→
3
決定是否委任
聽取評估後再行決定；費用均事先說明，由您考量。
→
4
正式進行
催告、終止、遷讓訴訟與強制執行由律師接手，並依進度回報。
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常見問題
房客不繳房租，可以直接換鎖把人趕走嗎？
不可以。房子雖然是房東的，但在租約還沒合法終止、房客還占有使用的狀態下，房東擅自換鎖、斷水斷電或丟棄房客物品，可能構成強制罪、侵入住居或毀損，反而讓房東變成被告。正確做法是先催告、依法終止租約，房客不搬再提告遷讓房屋。
房客欠多久，房東才能終止租約？
房屋租賃須房客積欠的租金總額達到兩個月租額，房東才能依法終止；而且這兩個月是把押金（擔保金）拿來抵充之後仍積欠的金額。如果租金約定在每期開始時先付，依民法第440條還須遲延給付逾兩個月。終止前還須先定合理期限催告房客繳租。
房客欠租可以報警嗎？
單純的欠租屬於民事糾紛，警察不會介入處理。房東要走的是催告、終止租約、遷讓房屋訴訟與強制執行的民事程序；除非房客另有毀損、竊佔等觸犯刑法的行為，才屬於警察和刑事的範圍。
租約終止後房客還是不搬，怎麼辦？
租約終止或到期後房客仍占用房屋，即屬無權占有。房東可提告請求遷讓返還房屋，並就占用期間請求相當於租金的不當得利；取得勝訴判決後，房客仍不搬即可聲請強制執行，由法院點交收回房屋。
本內容為租賃與不動產法律服務說明，非個案法律意見；實際處理方式與費用依個案情形與委任契約而定。