買到漏水屋：賣方、仲介、建商各要負什麼責任

重點摘要

賣方	交屋前就有的漏水，賣方負瑕疵擔保責任
期限	發現立刻通知；通知後六個月、交屋後五年，減價與解約的權利消滅
仲介	受雙方委託時，依法要告知應查知的瑕疵；統計中提到仲介的 11 件，都沒有判仲介賠償
建商	建商也是出賣人；防水保固約定，有判決認定屬建商保證的品質
選項	減少價金、解除契約，符合條件時請求損害賠償

買到漏水屋，要先確認哪三件事？

你要先確認三件事：交屋日是哪一天、買賣契約和現況說明書怎麼寫、你是哪一天發現漏水的。這三件事決定你能找誰、能主張什麼、還剩多少時間。

交屋日決定最外圍的期限。民法第365條規定，買方因瑕疵請求減少價金或解除契約的權利，自房子交付時起經過五年就消滅。

契約和現況說明書決定賣方保證了什麼。你要找出契約裡有沒有「現況交屋」或免除賣方責任的約定，再看現況說明書的滲漏水欄位勾了什麼。賣方若勾選「無滲漏水」，判決中多認為賣方保證了無滲漏的品質。

發現漏水的日期決定通知期限。法律要求買方發現應由賣方負責的瑕疵時，應即通知賣方；你通知之後，六個月的期間就開始計算。你在發現當下拍照、錄影，記下日期與位置，日後才說得清楚漏水從什麼時候開始。

漏水官司的核心通常落在兩個問題：水從哪裡來、誰該負責。這兩個問題多半需要專業鑑定，法院審理時常囑託土木技師公會、建築師公會等單位鑑定。判決統計中，漏水官司被告最多的類型是樓上住戶（150 件），買賣的賣方有 55 件；你若查出水源在樓上住戶家，處理對象和順序就會跟著改變。

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交屋前就有的漏水，賣方要負什麼責任？

交屋前就已經存在的漏水，賣方要負瑕疵擔保責任。民法第354條要求賣方擔保房子在危險移轉時，沒有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵；賣方保證過的品質，房子也要確實具備。

條文同時設了門檻：減少的程度無關重要時，法律不把它當成瑕疵。所以你主張漏水是瑕疵，要說明漏水確實讓房子的價值或使用減少。

賣方要負擔保責任時，你可以解除契約或請求減少價金；依情形解除契約顯失公平時，你只能請求減少價金。民法第360條另外規定，房子缺少賣方所保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵時，你可以不解約、不減價，改請求不履行的損害賠償。

判決中常見的樣態：賣方在現況說明書勾選「無滲漏水」，房子實際上在交屋前就漏水，法院多認為賣方保證了無滲漏的品質，判賣方賠償修繕費，或以修復費用計算減少的價金。

判決統計中，以賣方為被告的有 55 件，其中駁回 20 件、有鑑定 27 件。賣方被判准金額大於零的有 33 件，判決總額中位數約 29.7 萬元，四分之一約 15 萬元、四分之三約 50.5 萬元。這些數字是過去判決的整理，無法拿來預估你的案子會判多少。

賣方說不知道、或契約寫了現況交屋，擋得住嗎？

賣方說不知道、或契約寫了現況交屋，未必擋得住；結果要看你簽約時知不知道漏水，以及賣方有沒有故意隱瞞。

賣方說「我不知道」。民法第354條的擔保責任，條文沒有以賣方知情作為條件。賣方知不知情，影響的是「故意不告知」能不能成立；故意不告知成立時，免責約定無效、六個月的期間不適用，你也可以請求損害賠償。判決中常見的樣態是，賣方曾處理過漏水（例如打針）又隱瞞，法院認定賣方故意不告知，免責約定無效。反過來，賣方真的不知道、瑕疵要拆除裝修才看得到時，判決多不認定賣方故意不告知。

契約寫「現況交屋」。法律規定，雙方用特約免除或限制賣方的瑕疵擔保義務，賣方又故意不告知瑕疵時，這個特約無效。判決中有認為賣方沒有告知現況說明書以外的滲漏處，不能用現況交屋主張免責的例子。

你簽約時就知道漏水。法律規定，買方在契約成立時就知道有瑕疵，賣方不負擔保責任。判決中常見的樣態是，買方簽約前多次看屋、賣方也告知過漏水，雙方以較低價格成交，法院認為買方明知，賣方不負責。

對方說你有重大過失。買方因重大過失而不知道瑕疵時，賣方如果沒有保證房子無瑕疵，賣方不負擔保責任；賣方故意不告知瑕疵時，賣方仍然要負責。現況說明書上的「無滲漏水」勾選，可以作為你主張賣方保證過的依據。

發現漏水要多快通知？六個月與五年怎麼算

你發現漏水要馬上通知賣方；減少價金或解除契約的權利，在通知後六個月不行使、或自交屋起滿五年，就會消滅。

先檢查、再通知。法律要求買方收到房子後依通常程序從速檢查，發現應由賣方負責的瑕疵，應即通知賣方。交屋時看不出來的漏水，你日後發現時一樣要立刻通知。買方怠於通知時，法律會把買方視為已經承認收下的房子。你通知時最好用可以留下紀錄的書面方式，日後才能證明你已經通知。

六個月從通知起算，五年從交屋起算。民法第365條規定，買方依法通知賣方後六個月間不行使解除權或減少價金請求權，或自房子交付時起經過五年，這些權利就消滅。你通知完之後，要在六個月內具體提出減價或解約的主張。賣方故意不告知瑕疵時，六個月的期間不適用，五年的限制仍然存在。

仲介要不要負責？

同時受買賣雙方委託的仲介，依法有告知瑕疵與協助檢查的義務，經紀人員執行業務有故意或過失、造成你損害時，仲介公司要負連帶賠償責任；但判決統計中提到仲介的 11 件，法院都沒有判仲介賠償。

法律上的義務。仲介經買賣雙方書面同意、同時接受雙方委託時，仲介要告知買方依仲介專業應查知的不動產瑕疵，也要協助買方對房子進行必要的檢查。經紀人員執行仲介業務，因故意或過失讓交易當事人受損害時，仲介公司要和經紀人員負連帶賠償責任。簽約時經紀人應把不動產說明書交給買方簽章，這份說明書視為買賣契約的一部分。

統計上的結果。提到仲介的 11 件，法院都沒有判仲介賠償。常見的理由有兩類：漏水要拆除裝修才看得到，一般調查無法發現；或仲介已經依賣方的現況說明書與調查義務處理。

從這些理由來看，你主張仲介負責，要能說明這個漏水依仲介專業本來就應該查知。

新成屋、預售屋漏水，怎麼找建商、保固約定有什麼用？

新成屋、預售屋漏水，你要找的是建商；建商是出賣人，同樣要負瑕疵擔保責任，契約裡的防水保固約定還可能成為建商保證的品質。

保固約定。契約約定防水保固時，有判決認定這是建商保證的防水品質。房子缺少出賣人所保證的品質，買方可以請求不履行的損害賠償；所以你要先找出契約裡保固的範圍與年限怎麼寫。

保固修繕修不好。建商派人修了、漏水卻還在，判決中有認為建商保固修繕後沒有回復原狀，屬於不完全給付的例子。法律規定，債務人因可歸責的事由不完全給付時，債權人可以依給付遲延或給付不能的規定行使權利；不完全給付造成其他損害時，債權人也可以請求賠償。建商提出的修繕方式，你判斷的標準是修完之後漏水有沒有停、有沒有回到契約約定的防水品質。

超過六個月。新成屋的判決中有例子，買方請求減少價金已經超過六個月，法院仍依不完全給付准許修繕費；不完全給付要以建商有可歸責的事由為前提。新成屋漏水拖了一段時間，你仍要把保固、報修紀錄與建商回覆整理出來，再判斷還能主張什麼。

判決統計中，以建商或起造人為被告的有 15 件；建商被判准金額大於零的只有 9 件，件數太少，統計上不列金額區間。

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要求修繕、減價還是解約？法院怎麼算

法律給買方的選項是減少價金或解除契約，房子缺少保證品質或賣方故意不告知時，你還可以請求損害賠償；判決中常見以修繕費用作為計算基礎。

要求修繕。對中古屋的賣方，條文列出的選項是減少價金、解除契約與損害賠償。你想要的「賣方負責修好」，在判決中常見的樣態是判賣方賠償修繕費，或以修復費用計算減少的價金。新成屋的建商另有保固約定，保固範圍內的修繕依契約約定處理。

減少價金。減少價金的算法判決不一：有的判決以鑑定的修復費用作為減價金額，也有的判決請鑑定單位估算有瑕疵與沒有瑕疵的房屋價差比例。

解除契約。你可以主張解除契約，但依情形解除契約顯失公平時，你只能請求減少價金。判決統計中，請求減少價金的有 54 件，請求解除契約的只有 6 件，請求修繕費的有 260 件；這份資料只記錄當事人請求了哪些項目與整件結果，沒有逐項的准駁。

鑑定與金額。判決中常見的鑑定方式有放水或積水試驗、染劑試水、加壓測試、紅外線熱像儀與含水率量測；鑑定報告通常會寫漏水原因、修繕方法與修繕費用估算。以賣方為被告的 55 件裡，有鑑定的有 27 件。

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常見問題

下一步建議

你下一步要先保全漏水證據、用書面通知留下紀錄，再用交屋日與通知日檢查期限。

• 你先找出買賣契約、現況說明書，以及仲介交給你的不動產說明書，確認交屋日期。
• 你在發現漏水當下拍照、錄影，記下日期與位置。
• 你用可以留下紀錄的書面方式通知賣方；新成屋、預售屋通知建商，並保留報修與回覆紀錄。
• 你從通知日算六個月、從交屋日算五年，確認兩個期限各剩多少時間。
• 新成屋、預售屋的買方，你先翻出契約裡防水保固的範圍與年限。