樓上漏水不處理怎麼辦？通知、調解到提告的處理順序

漏水真的是從樓上來的嗎？先確認來源，才知道該找誰

你要向樓上主張修繕或賠償，第一步是確認漏水源頭在樓上的房屋內，因為漏水從哪裡來，決定了誰要修、誰要出錢。

天花板滲水的位置在你家，源頭卻可能在三種地方：樓上住戶自己的專有部分（例如樓上屋內的管線或防水）、大樓的共用部分（例如共用管線），或是你家與樓上之間的樓地板及其內的管線。專有部分由該戶的區分所有權人自己修繕並負擔費用；共用部分由管委會修繕，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔；樓地板或其內管線的維修費用，由樓上、樓下的區分所有權人共同負擔。修繕費若因某一戶可歸責的事由造成，就由那一戶負擔。

你記下的滴水位置，以及滴水和下雨、樓上用水時間的關係，都有助於判斷源頭。有管委會的大樓，你可以先書面請管委會協調、查看共用管線。雙方對源頭各說各話時，法院多半要靠專業鑑定來確認。

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發現漏水後，先做哪三件事？

你發現漏水後要先做三件事：拍照錄影並留下時間、書面通知管委會、書面通知樓上。這三件事的目的，是把「漏水確實存在」與「你已經通知過」都留成紀錄。

一、拍照錄影，留下日期

你在漏水一出現時就拍照、錄影並保留日期，再記下每次漏水的時間，以及當時是否下雨、樓上是否正在用水。你打算先修自家天花板時，修繕前一定先留下現況，避免證據被修掉；估價單、收據，以及你和樓上、管委會往來的訊息，都要保存。

二、書面通知管委會

你住的大樓有管委會時，先用書面請管委會處理。管委會的職務包括共用部分的修繕，也包括協調住戶違反「不得拒絕他住戶進入修繕」等義務。法律讓你請主管機關或法院處置的前提，是樓上「經協調仍不履行」，所以你用書面請管委會協調，協調的過程就會留下紀錄。

三、書面通知樓上

你同時以書面通知樓上，說明漏水位置與發現時間，要求對方讓人進屋查看、修繕或賠償，並給一個合理期限。樓上住的是房客時，實務上常把屋主與實際使用人一起列為對象，你可以兩邊都通知。

樓上不讓你進去看、不讓你修，可以怎麼辦？

樓上住戶不得拒絕你為了修繕進入他的房屋；樓上經協調仍不履行時，你可以請主管機關處置，也可以訴請法院為必要的處置。

公寓大廈管理條例第6條規定，他住戶因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用其他住戶的專有部分時，該住戶不得拒絕。你為了修繕自家漏水、必須進入樓上查看或施工時，樓上依法不能拒絕。同一條文也要求進入的一方選擇損害最少的處所與方法，並修復或補償所生損害，你進入樓上施工時同樣負有這項義務。

提出請求的人可以是住戶、管理負責人或管理委員會，所以你可以自己出面，也可以請管委會出面。

主管機關受理請求、通知樓上限期改善後，樓上屆期仍不改善，直轄市、縣（市）主管機關可以處新臺幣 3,000 元以上 15,000 元以下罰鍰，並得令其限期改善，屆期仍不改善可以連續處罰。你走法院途徑時，可以起訴請求法院判命樓上容忍你進入修繕，或請求樓上自己修繕，這類請求常和修繕費、財物損失的賠償一起提出。

樓上住的是房客時，規則一樣適用：法律所稱的住戶包含承租人，「不得拒絕他住戶進入修繕」的義務也及於房客。

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寄存證信函要寫哪些事？

存證信函要寫清楚七件事：寄件人與收件人、房屋地址與樓層、漏水位置與發現時間、已經做過哪些通知、要求對方做什麼、合理期限，以及逾期後你打算走的程序。

• 寄件人與收件人：樓上是房客時，你可以把屋主與房客都列為收件人。
• 房屋地址與樓層
• 漏水位置與發現時間：寫明漏水在哪個空間、哪個位置，從哪一天開始。
• 已經做過哪些通知：你先前告知樓上、請管委會協調的日期。
• 要求對方做什麼：讓人進屋查看、修繕或賠償，你需要哪幾項就寫哪幾項。
• 合理期限
• 逾期後的程序：調解或起訴。

你在信裡只陳述事實與要求，不寫情緒性字眼，也不寫指控。

存證信函是郵局提供的證明服務，用來證明你寄了什麼內容、什麼時候寄，搭配掛號回執可以證明對方收到。存證信函本身不會開啟訴訟，也不會讓對方因此多負義務，它的作用是留下「已經通知、已經給期限」的紀錄。律師函由律師具名發出，作用相同，差別在由律師整理事實與主張。

七件事裡的合理期限有法律上的作用：樓上負有回復原狀的責任時，你定了相當期限催告、樓上逾期仍不回復，你就可以請求以金錢賠償損害；信裡沒寫期限，你就少了這份催告的紀錄。

調解怎麼走？對方不出席怎麼辦？

漏水爭執符合法定類型時，你起訴前應先經法院調解；起訴後，樓上在言詞辯論期日不到場，法院可以依你的聲請，由你一造辯論而為判決。

法律規定，下列爭執除有法定例外情形，起訴前應經法院調解：不動產所有人或利用人之間因相鄰關係發生的爭執、建築物區分所有人或利用人之間因建築物或其共同部分的管理發生的爭執，以及其他財產權爭執、請求金額在新臺幣 50 萬元以下者。你向樓上請求修繕費與財物損失屬於財產權爭執，金額在 50 萬元以下時，起訴前就應先經法院調解。所以 50 萬元以下的漏水求償，你寄出存證信函、樓上逾期仍不處理後，下一步是向法院聲請調解，起訴前要先走完這一步。

起訴後對方不到庭的情形，在我們整理的漏水判決中，被告沒有到庭、法院一造辯論判決的 56 件裡，原告至少拿到一部分的有 50 件；被告有到庭爭執的 340 件中，法院駁回 119 件（約 35%）。這兩組數字是已判決案件的結果分布，不能拿來推算你的案子的勝敗；樓上到庭爭執時，雙方的攻防通常集中在漏水從哪裡來、誰該負責，結果取決於你能否證明這兩件事。

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提告要告什麼、準備什麼、大約多久？

你可以起訴請求樓上修繕或容忍你進入修繕，並請求修繕費與財物損失，有時另請求精神慰撫金或修繕期間的住宿費；你要準備證明漏水來源、責任與損失的證據；起訴到判決的時間，判決書載有日期的 38 件中位數約 25 個月。

可以請求什麼、依據是什麼

你身為房屋所有人，對妨害所有權的行為可以請求除去，有妨害之虞時可以請求防止，這是要求樓上處理源頭的基礎。金錢賠償方面，負損害賠償責任的人應回復損害發生前的原狀，你也可以請求對方支付回復原狀所必要的費用，所以你家天花板、牆面的修繕費，可以直接向應負責的人請求。

民法第184條規定，因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；違反保護他人的法律、致生損害於他人者，也負賠償責任，但行為人能證明自己無過失時，不在此限。

民法第191條規定，建築物或其他工作物造成他人權利的損害，由工作物的所有人負賠償責任。所有人要免責，必須自己證明設置或保管並無欠缺、損害並非因設置或保管欠缺造成，或已盡相當注意防止損害發生。漏水源頭在樓上房屋的管線或防水時，這條規定讓舉證責任落在樓上屋主身上；另有應負責任的人時，賠償後的屋主可以向那個人求償。

要告誰

漏水源頭在樓上屋內時，你的對象是樓上屋主；樓上是房客時，房屋本身管線或防水造成的賠償責任由屋主負擔，實務上常把屋主與實際使用人一起列為對象。源頭在共用部分時，修繕本來由管委會負責，而管委會有當事人能力，可以當被告。

要準備什麼

你要準備的證據包括漏水照片與錄影（含日期）、滴水和下雨或樓上用水時間的紀錄、修繕估價單與收據、修繕前的現況照片，以及你和樓上、管委會往來的訊息與存證信函。你擔心現場被修掉、證據消失，或需要先確定現狀，可以在起訴前向法院聲請證據保全，請求鑑定或勘驗。

走哪一種程序、大約多久

請求金額在新臺幣 50 萬元以下的財產權訴訟適用簡易程序，由獨任法官審理；請求給付金錢在 10 萬元以下的，適用小額程序。案件需要鑑定時，審理會多出鑑定期間。判決統計中，判決書載有起訴或受理日期的只有 38 件，起訴到判決的中位數約 25 個月，四分之一在約 16 個月內、四分之一超過約 37 個月；這 38 件件數少，其中 26 件是通常程序。

判決金額大約多少

判決統計中，判准金額大於 0 的 253 件，判決總額四分之一在約 5.2 萬元以下、中位數約 14.6 萬元、四分之三在約 31.3 萬元以下，最高約 260 萬元；可判讀的 369 件請求金額，中位數約 30.9 萬元。樓上住戶為被告的 109 件，判准金額中位數約 15 萬元（四分之一約 6.1 萬、四分之三約 28.8 萬）；管委會為被告的 40 件，中位數約 10.3 萬元（約 5.9 萬至 17.4 萬）。

這些是已判決案件的總額分布，不能直接套用到你的案子；法院判准多少，要看漏水來源與責任能否證明，以及你能證明的損失項目與金額。

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請求權時效

侵權行為的損害賠償請求權，自你知道損害及賠償義務人時起二年間不行使而消滅，自侵權行為時起逾十年也一樣消滅。漏水持續發生時，有法院認為屬於持續性侵害，時效不從第一次漏水起算；你最穩妥的做法，是從第一次知道損害與賠償義務人的日期起算二年，在這個期限內提出請求。

為什麼說鑑定是漏水官司的核心？

漏水從哪裡來、誰該負責，這兩件事多半需要專業鑑定才能證明，所以鑑定是漏水官司的核心。法院審理時，常囑託土木技師公會、建築師公會等單位進行鑑定。

判決統計中，有做鑑定的有 188 件（約 47%）。被告到庭爭執的 340 件裡，有鑑定的 171 件，法院駁回 21 件（約 12%）；沒鑑定的 169 件，法院駁回 98 件（約 58%）。被告到庭爭執而被駁回的 119 件中，98 件（約 82%）沒有鑑定。這組數字顯示，沒有鑑定的案件被駁回的比例明顯較高；兩組案件本身的條件也不同，例如金額大小、證據多寡，所以比例差距不全是鑑定造成。

鑑定費由法院命當事人預納，實務上多由聲請鑑定的一方先繳；當事人不預納時，法院可以不進行該行為。你聲請鑑定卻不預納鑑定費，法院可以不進行鑑定；你撤回鑑定，鑑定就不會進行。判決中常見原告因此無法證明漏水原因而被駁回的例子。法院核定的鑑定人報酬屬於訴訟費用的一部分，判決時依主文的訴訟費用負擔方式分擔；你預納的費用有剩餘，法院會在訴訟終結後返還。

樓上拒絕讓鑑定人進屋，或在鑑定前自己先修掉，判決中有法院認定構成證明妨礙，進而認定漏水源頭在樓上房屋的例子。

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漏水官司要不要請律師？律師費與訴訟費怎麼算？

要不要請律師，你可以先看案子會走哪一種程序：漏水相關的第一審判決中，通常程序的原告有 68% 委任律師，簡易程序 43%，小額程序約 5%。這組資料是 2025 年 9 月到 2026 年 2 月、案由與漏水相關的第一審判決 709 件，原告有委任律師的占 49%，被告占 40%。這是不同程序的委任比例，不能單獨決定你的案子需不需要律師；要看的是金額、對方態度與鑑定能不能順利進行。

律師費

律師費由你和律師在委任契約中約定，常見依審級計算；調解、會勘是否另外計費，你在委任前要先問清楚。你自己委任的第一審、第二審律師費，一般不列入訴訟費用，原則上不能要求敗訴的對方負擔。法律明文列入訴訟費用的律師酬金，是法院依法選任的律師與第三審律師的酬金。

裁判費

你起訴時要先繳裁判費，法院依請求金額分級計算原額，再依臺灣高等法院訂定的提高徵收標準加徵。依此試算：你請求 30 萬元，原額為 1,000 元加 2,000 元，共 3,000 元，加徵後為 4,100 元；你請求 100 萬元，原額為 10,000 元，加徵後為 13,200 元。這只是起訴時的裁判費，另外還有鑑定費與律師費；鑑定費依鑑定單位與鑑定範圍而定，由法院通知預納。

訴訟費用最後由誰負擔

訴訟費用由敗訴的一方負擔。雙方一部勝訴、一部敗訴時，法院會酌量情形，命兩造按比例分擔、命一造負擔，或命兩造各自負擔所支出的費用。鑑定費屬於訴訟費用，也照這個方式分擔；你自己委任的第一審、第二審律師費，原則上不在其中。

你想確認自己的案子會走哪一種程序、適不適合委任律師，可以先把漏水照片、開始漏水的時間與往來紀錄整理好，再傳 LINE 給律師。

常見問題

樓上漏水可以報警嗎？

報警通常解決不了樓上漏水的修繕與賠償。漏水多半是管線老化或防水失效，屬於民事上的修繕與賠償問題；刑法的毀損罪處罰故意毀損他人之物，過失毀損不罰，而且毀損罪須告訴乃論。除非有人故意破壞，你要走的是通知、調解與民事起訴。

樓上漏水可以要求賠償多少？

你能拿到多少，要看你能證明的修繕費與財物損失，有時另可請求精神慰撫金或修繕期間的住宿費。判決統計中，樓上住戶為被告、判准金額大於 0 的 109 件，判決總額中位數約 15 萬元，四分之一約 6.1 萬、四分之三約 28.8 萬；這是已判決案件的分布，不能直接套用到你的案子。

打漏水官司要花多少錢？

漏水官司的費用主要有裁判費、鑑定費與律師費三筆。裁判費依請求金額計算，請求 30 萬元是 4,100 元，請求 100 萬元是 13,200 元；鑑定費由法院通知預納；律師費依委任契約約定。訴訟費用由敗訴的一方負擔，鑑定費包含在內，你自己委任的第一審、第二審律師費原則上不在其中。

樓上說不是他家漏的，怎麼辦？

雙方對漏水源頭有爭執時，你要靠鑑定確認漏水從哪裡來，擔心證據消失可以在起訴前聲請證據保全。樓上拒絕鑑定人進屋或先自己修掉，判決中有法院認定構成證明妨礙、進而認定漏水源頭在樓上房屋的例子。源頭確認在樓上房屋的管線或防水時，樓上屋主要免責，必須自己證明設置或保管並無欠缺、損害並非因設置或保管欠缺造成，或已盡相當注意防止損害發生。

樓上是租客，要找房客還是屋主？

你可以兩個都找，實務上常把屋主與實際使用人一起列為對象。漏水源頭是房屋本身的管線或防水時，民法第191條的賠償責任由屋主負擔；房客也屬於法律所稱的住戶，同樣不得拒絕你為了修繕進入房屋。

隔壁鄰居漏水到我家，處理方式一樣嗎？

處理順序一樣：你先留證據、書面通知、請管委會協調，再走調解，最後起訴。公寓大廈管理條例第6條「不得拒絕他住戶進入修繕」的義務，隔壁住戶同樣要遵守。你家和隔壁之間的共同壁或其內管線，維修費用由共同壁雙方共同負擔；修繕費因可歸責於其中一方的事由所致，就由那一方負擔。

漏水一直不處理，對樓上會有什麼後果？

樓上一直不處理，可能面對主管機關罰鍰、法院判命容忍進入修繕，以及民事賠償。主管機關通知限期改善、樓上屆期不改善時，可以處新臺幣 3,000 元以上 15,000 元以下罰鍰，並得令其限期改善，屆期仍不改善可以連續處罰；樓上敗訴時，訴訟費用也由樓上負擔。

漏水多久以前發生的，還能求償嗎？

你自知道損害及賠償義務人時起二年內要行使請求權，自侵權行為時起逾十年，請求權也會消滅。漏水持續發生時，有法院認為屬於持續性侵害，時效不從第一次漏水起算；你最穩妥的做法，是從第一次知道損害與賠償義務人的日期起算二年，在這個期限內提出請求。

可以先自己修天花板，再向樓上要錢嗎？

可以，你可以先修自家的天花板、牆面，再向應負責的人請求回復原狀所必要的費用。你修繕前要先拍下現況，估價單與收據都要保留。漏水源頭若在樓上房屋內，你不進入樓上就無法根治，所以要先處理進入樓上與修繕源頭的問題。

下一步建議

• 你今天就把漏水位置拍照錄影，記下日期，以及滴水和下雨、樓上用水時間的關係。
• 你用書面通知管委會與樓上，寫明漏水位置、發現時間、你的要求與合理期限，並保留寄件與回執紀錄。
• 樓上不讓你進屋查看或修繕、經協調仍不履行，你可以請主管機關或法院處置。
• 你記下自己知道損害與賠償義務人的日期，二年時效從那時起算。

撰稿整理：法律得來訴編輯部　法律審閱：曹哲瑋律師　發布日期：2026-10-01　最後更新：2026-10-01

以上內容為一般法律資訊整理，非個案法律意見。