天花板漏水責任歸屬，要先看漏水點落在哪裡：樓上屋主專有的管線或防水層壞了，而且可歸責於樓上，由樓上負責；樓地板或共同壁裡的管線，原則由相鄰兩戶共同負擔，漏水可歸責於哪一戶，就由那一戶負擔；屋頂與多戶共用的管線多半屬共用部分，要找管委會。所以樓下漏水，樓上不一定要出錢。你先弄清楚水從哪裡來，才知道該向誰主張。
樓上說是公共管線、管委會說是樓上的事，你夾在中間沒人來修，可以把漏水位置的照片、漏水點上方是誰的房間（浴室、陽台或其他空間）、管委會或樓上的回覆傳給律師，先判斷該找誰。
重點摘要
| 樓上專有管線、防水層 | 可歸責於樓上時，由樓上負責 |
| 樓地板、共同壁裡的管線 | 兩戶共同負擔；可歸責於一戶時由該戶負擔 |
| 屋頂、共用幹管 | 多屬共用部分，原則由管委會修繕 |
| 管委會不修 | 管委會可以被起訴 |
| 責任說不清 | 多半要靠專業鑑定釐清 |
漏水點在哪裡，決定該找誰：專有部分、共用部分、樓地板與共同壁
你該找誰負責，取決於漏水點落在專有部分、共用部分，還是兩戶之間的樓地板或共同壁裡。
公寓大廈管理條例對這兩個名詞有定義：專有部分是具有使用上獨立性、屬於區分所有標的的部分，也就是各戶自己那一戶；共用部分是專有部分以外、供大家共同使用的部分。條例也把公寓大廈的基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂的構造，列為不得約定給特定住戶專用的共用部分。
位置確定之後，公寓大廈管理條例第10條把修繕責任分成兩條線：
- 專有部分：各該區分所有權人自己修繕、管理、維護，並負擔費用。
- 共用部分：管理負責人或管理委員會負責修繕、管理、維護，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按共有的應有部分比例分擔。
共用部分的費用，第10條另有兩個例外：修繕費因可歸責於某位區分所有權人或住戶的事由所造成時，由該區分所有權人或住戶負擔；區分所有權人會議或規約另有規定時，依其規定。樓地板、共同壁裡的管線，條例另訂了兩戶共同負擔的規則。
漏水原因也常常不只一個，例如管線滲漏加上地坪防水不良，責任就可能分別落在不同住戶或管委會身上。你先記下漏水點正上方是樓上的浴室、陽台、廚房，還是公共管道間、外牆或屋頂。
樓上自己的管線或防水壞了，誰負責？由樓上負責
漏水來自樓上屋主專有的管線或防水層，而且可歸責於樓上時，樓上屋主要負責修繕；你因此受到的損害，樓上屋主也可能要賠償。
哪些管線算樓上專有，判決中常見的認定是：只供某一戶使用的管線，例如錶後只通往該戶的給水管、該戶浴室或陽台的排水、該戶的防水層，多被認為屬於該戶的專有部分。這類管線漏水而且可歸責於該戶時，判決中多由該戶負責。
你家被水泡壞的天花板與牆面，屬於損害賠償的問題。民法規定，因故意或過失不法侵害他人權利的人，要負損害賠償責任。民法第191條另外規定，土地上的建築物或其他工作物造成他人權利損害時，由工作物的所有人負賠償責任；所有人想免責，必須自己證明設置或保管沒有欠缺，或損害並非因設置、保管的欠缺造成，或已盡相當的注意防止損害發生。換句話說，這個舉證責任落在所有人身上。樓上屋主賠償之後，如果另外有應負責任的人，樓上屋主可以再向那個人求償。
我們整理的 396 件漏水判決中，法院引用民法第191條的有 118 件，引用公寓大廈管理條例第10條的有 117 件。被告是樓上住戶的有 150 件，多於管委會的 67 件與樓下或鄰戶的 39 件。樓上住戶被告上法院，案件的核心通常仍是漏水從哪裡來、誰該負責。
👉 接著看：樓上漏水不處理怎麼辦？通知、調解到提告的處理順序 →
樓地板、共同壁裡的管線漏水：原則兩戶共同負擔，可歸責的一方自己負擔
漏水點在樓地板或共同壁裡的管線時，維修費原則由樓地板上下方或共同壁兩側的區分所有權人共同負擔；漏水可歸責於其中一方時，由那一方自己負擔。
這是公寓大廈管理條例第12條的規定。條文適用的對象是專有部分之間的共同壁、樓地板，以及埋在裡面的管線，也就是夾在兩戶專有部分中間的那一層。
判決中有 5 件認定漏水可歸責於樓上，因此不適用上下共同負擔，改由樓上負擔，例子包括：
- 樓上變更格局之後，冷水管發生滲漏；
- 樓上專用的陽台防水層失效；
- 樓上的樓板防水層失效。
所以你遇到樓板內的管線漏水，要先釐清兩件事：漏的是哪一條管線，以及有沒有可歸責於某一戶的原因。鑑定結果指向樓上專有的管線，或指向樓板裡兩戶共用的管線，責任歸屬就跟著改變。我們整理的 396 件判決中，法院引用第12條的有 19 件。
頂樓、屋頂平台漏水：誰修？全棟要不要分攤？
屋頂的構造屬於共用部分，頂樓漏水原則由管委會修繕，費用由公共基金支付，或由全體區分所有權人按應有部分比例分擔。
公寓大廈管理條例把屋頂的構造列為不得約定專用的共用部分。依第10條，共用部分由管理負責人或管理委員會修繕；修繕費因可歸責於某一戶所致時，由那一戶負擔；規約或區分所有權人會議另有規定時，依其規定。條例另外規定，共用部分的重大修繕要依區分所有權人會議的決議進行。
判決對頂樓的處理，有兩種方向的例子：
- 判決中有認為頂樓平台的修繕責任在管委會，頂樓住戶不因為自己也是區分所有權人，就被認為與有過失。
- 也有判決認為，沒有管委會的老公寓，頂樓平台屬於全體共有，受害的住戶自己也負修繕義務，因此命雙方共同依鑑定結果修繕。
「與有過失」是民法的規定：損害的發生或擴大，被害人也有過失時，法院可以減輕賠償金額，甚至免除。我們整理的判決中，關鍵認定句提到頂樓或屋頂的有 70 件。
外牆與公共管線漏水：多半找管委會
多戶共用的排水幹管和公共管道間裡的管線漏水，判決中多被認為屬共用部分，由管委會負責修繕；外牆防水也有判決認定屬共用部分，由管委會修繕。
判決中常見的分法是看管線供幾戶使用：只通往某一戶的管線多歸該戶專有，多戶共用的管線多歸共用部分。條例把共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良列為管委會的職務，所以公共管線漏水，多半要找管委會。我們整理的判決中，關鍵認定句寫到共用管線、公共管線或幹管的有 43 件。
外牆的判決例子分成兩種方向：
- 判決中有認為玻璃帷幕外牆、外牆防水屬於建築物基本構造的共用部分，由管委會修繕。
- 也有判決認為，住戶外推的紅磚牆並非承重牆，屬於專有部分，由屋主自己修繕。
所以外牆滲水時，你要先確認滲水的牆面是原本的外牆，還是屋主後來外推的牆。關鍵認定句提到外牆的判決有 27 件。
管委會拖著不修，或和樓上互相推給對方，怎麼辦？
管委會拖著不修時，你可以先書面請管委會處理；管委會仍不處理，你可以起訴管委會，判決中也有住戶自行修繕後，向管委會請求償還修繕費而獲准的例子。
管委會有當事人能力，可以當原告，也可以當被告。判決中有這樣的例子：住戶通知管委會之後，管委會遲遲沒有修繕，住戶自己先修好，再依「無因管理」向管委會請求修繕費，法院准許。民法對無因管理的規定是：管理事務對本人有利、也不違反本人明示或可以推知的意思時，管理人為本人支出的必要或有益費用，可以請求本人償還，並加計自支出時起的利息。我們整理的判決中，寫到無因管理的有 10 件，其中也包含管委會先代墊修繕費、再向住戶請求的情形。
管委會若說要先開區分所有權人會議才能修，你可以對照條例的文字：共用部分的重大修繕要依區分所有權人會議決議；共用部分的維護、修繕，條例也列為管委會的職務。
樓上和管委會互相推給對方時，有管委會的大樓，你可以先書面請管委會協調，並請管委會查看共用管線。條例規定，住戶為了維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用別戶的專有部分時，別戶不得拒絕；進入的一方要選擇損害最少的處所和方法，並修復或補償造成的損害。協調住戶違反這類義務，也是管委會的職務。住戶經協調仍不配合時，住戶、管理負責人或管理委員會可以請求主管機關處理，或訴請法院為必要的處置。
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互推到最後，雙方還是要回到漏水原因。漏水原因如果同時來自樓上的管線和共用部分，責任也可能分別落在樓上屋主與管委會身上。
透天厝、隔壁鄰屋之間的漏水，找誰？
兩間房屋不屬於同一棟區分所有建物時，你通常直接依民法向鄰屋的所有人主張。
你可以依民法主張的方向有三種：
- 侵權行為：鄰屋所有人因故意或過失不法侵害你的權利，要負損害賠償責任。
- 工作物所有人責任：依民法第191條，建築物造成你的損害，由鄰屋的所有人負賠償責任，免責的舉證責任在所有人。
- 請求除去妨害：所有人對妨害其所有權的人，可以請求除去妨害；有妨害之虞時，可以請求防止。
判決中有雙拼的兩間房屋，屋頂平台的防水層都已失效，法院依慣例判兩屋各負擔一半的例子。至於你住的房子算不算公寓大廈管理條例所稱的公寓大廈，要依該條例的定義判斷。
責任說不清時，最後靠鑑定釐清
你、樓上和管委會各說各話時，漏水從哪裡來、誰該負責，最後多半要靠專業鑑定釐清。
漏水官司的核心通常是兩件事：一是漏水從哪裡來，也就是因果關係；二是誰該負責。這兩件事多半需要專業判斷，法院審理時常囑託土木技師公會、建築師公會等單位鑑定。我們整理的判決中，各類被告的鑑定與駁回件數如下：
- 被告是樓上住戶的 150 件中，有鑑定的 94 件，駁回的 32 件；
- 被告是管委會的 67 件中，有鑑定的 21 件，駁回的 25 件；
- 被告是樓下或鄰戶的 39 件中，有鑑定的 25 件，駁回的 12 件。
這些件數只呈現判決的整體分布，無法用來預測個別案件會怎麼判。
鑑定怎麼進行，也會影響結果。對方拒絕讓鑑定人進屋，或在鑑定前自己先把漏水處修掉，法院可能認定構成證明妨礙，而認定漏水源頭在對方的房屋；我們整理的判決中，寫到拒絕配合鑑定、證明妨礙的有 9 件。反過來說，聲請鑑定的一方不預納鑑定費或撤回鑑定，鑑定就不會進行，這一方常因無法證明漏水原因而被駁回。
鑑定報告把漏水原因分清楚之後，責任才能分別對應到樓上屋主、管委會或其他住戶。鑑定費由誰先付、法院鑑定的流程，另外整理在鑑定專頁。
👉 接著看：漏水鑑定費用多少、由誰負擔？法院鑑定怎麼進行 →
常見問題
樓下漏水，樓上一定要出錢修嗎？
不一定。樓上屋主專有的管線或防水層漏水、而且可歸責於樓上時，由樓上負責；樓地板或共同壁裡的管線，原則由相鄰兩戶共同負擔，可歸責於其中一戶時由那一戶負擔；屋頂、多戶共用的管線多屬共用部分，原則由管委會修繕，費用由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔。
頂樓漏水，全棟住戶都要付錢嗎？
全棟區分所有權人原則上都要分擔。屋頂構造屬共用部分，修繕費由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔；修繕費因可歸責於某一戶所致時，由那一戶負擔；規約或區分所有權人會議另有規定時，依其規定。
浴室天花板漏水，是誰的責任？
責任要看水從哪一條管線或哪一層防水來。漏的是只供樓上一戶使用的浴室排水或防水層，判決中常見認定屬樓上專有，可歸責於樓上時由樓上負責；漏的是埋在樓地板裡的管線，原則由上下兩戶共同負擔，可歸責於其中一戶時由那一戶負擔；漏的是公共管道間或多戶共用的幹管，判決中多由管委會負責修繕。
樓上陽台漏水到我家，誰負責？
樓上陽台的排水或防水層漏水，而且可歸責於樓上時，由樓上負責。判決中常見將只供某一戶使用的陽台排水、防水層認定屬該戶專有；判決中也有樓上專用陽台防水層失效，因可歸責於樓上而不適用上下共同負擔、改由樓上負擔的例子。
公共管道間的水管漏水，找誰？
多半要找管委會。多戶共用的排水幹管、公共管道間裡的管線，判決中多被認為屬共用部分，由管委會負責修繕，費用原則由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔；修繕費因可歸責於某一戶所致時，由那一戶負擔。
管委會說要開區權會才能修，怎麼辦？
你可以先確認這次修繕算不算「重大修繕」。條例規定共用部分的重大修繕要依區分所有權人會議決議；共用部分的維護、修繕，條例也列為管委會的職務。管委會遲遲不處理時，你可以起訴管委會；判決中也有住戶自行修繕後依無因管理向管委會請求償還而獲准的例子。
大樓外牆滲水進屋，責任歸誰？
外牆滲水多半找管委會，但你要先確認牆面性質。判決中有認為玻璃帷幕外牆、外牆防水屬建築物基本構造的共用部分，由管委會修繕；也有判決認為住戶外推的紅磚牆並非承重牆，屬專有部分，由屋主修繕。
老公寓沒有管委會，頂樓漏水怎麼處理？
頂樓屋頂仍屬共用部分，條例規定共用部分由管理負責人或管理委員會修繕，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔。判決中也有認為沒有管委會的老公寓，頂樓平台屬全體共有，受害的住戶自己也負修繕義務，命雙方共同依鑑定結果修繕的例子。
下一步建議
- 你先拍下漏水的位置與範圍，記下發現的日期；漏水持續時，你繼續記錄變化。
- 你確認漏水點正上方是誰的空間：樓上的浴室、陽台、廚房，或公共管道間、外牆、屋頂。
- 你翻出社區規約，確認修繕費有沒有另外的分擔規定。
- 大樓有管委會時，你以書面請管委會查看共用管線，並請管委會協調樓上配合。
- 你保留樓上屋主與管委會的每一次回覆，包括訊息與公告。
👉 漏水修了又漏、樓上和管委會都說與自己無關時，你可以把漏水照片、漏水點上方的空間配置和雙方的回覆傳給律師，先確認該向誰主張。傳 LINE 給律師
