新成屋交屋後就漏水，建商主張打針灌注，法院判賠翻修防水費用

案件背景

兩位買方與建商簽立房地預定買賣契約，買下一棟透天新成屋，房屋登記為兩人各二分之一。契約的保固條款約定，自買方完成交屋日起，結構部分保固十五年、防水部分保固三年、固定建材及設備部分保固一年；建商其後出具保固書，就房屋防水保固三年。

依判決記載，買方入住後發現外牆、浴室、窗檯等多處漏水，委請驗屋公司檢測。驗屋報告列出的缺失包括一樓車庫採光罩滲水、二樓到四樓的窗框周邊牆面滲水、二樓廁所馬桶清洗器給水管滲漏、五樓陽台天花板水漬、電梯井基坑內牆面滲水等；修繕建議是從外牆剃除裝修材、重新施作防水層，不建議施作防水針止漏。買方也以律師函通知建商修繕漏水。

當事人面對的問題

• 建商否認驗屋報告所列的瑕疵在交屋前就已存在，並主張買方已入住使用約五個月，漏水原因多端，可能來自人為不當使用，或天氣熱脹冷縮造成的正常耗損。
• 建商主張並未保證房屋具有不滲漏水的品質。
• 買方已先自行僱工修繕部分漏水，建商據此主張漏水可能是買方修繕不當所致，已修復的部位也無從再鑑定。
• 建商表示願意修繕，但主張以注射矽利康的方式防水即可立即見效，把漏水處全數拆除重做防水會影響房屋其他結構、防水層及泥作層，並非必要的修繕方式。
• 建商另主張，買方已自行修繕的部分應提出單據，以實際支出認定賠償數額。

承辦律師的處理

曹哲瑋律師擔任兩位買方的訴訟代理人。依判決記載，買方主張：建商依契約的保固條款，就房屋防水負有三年保固的保證意旨，並交付防水保固書；建商交付的房屋防水失效而漏水，顯然缺少保固約定所保證的防水品質，應負物之瑕疵擔保責任，因此依民法第354條、第360條，請求建商賠償修繕漏水瑕疵所需的費用及利息。

漏水的範圍、成因、必要修復方式及費用，由雙方合意選定的防水鑑定機構進行鑑定。鑑定完成後，買方以鑑定報告依翻修工法估算的修繕費用為請求依據，將起訴時較高的請求金額減縮為鑑定估價的數額，並表明修繕完成後不見得會有交易性貶值，因此不請求交易性貶值。

法院怎麼認定

臺中地院判決：建商應給付兩位買方各約三十八萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息；訴訟費用由建商負擔。判決並宣告買方供擔保後得假執行，建商供擔保後得免為假執行。買方減縮後的請求，法院全部准許。

防水保固三年，法院認定是建商保證的品質

判決先說明，契約並未載明建商擔保房屋沒有滲漏水，但依一般不動產交易習慣，新成屋本來就應該具有無滲漏水的品質。法院接著指出，建商在契約中允諾防水保固三年，並出具保固書，這項約定「在於強化出賣人即被告對於物之瑕疵擔保責任」，足見建商對房屋的防水「具有保證優於一般房屋之意涵」，應認係保證房屋所具有的防水品質。建商主張並未保證房屋不漏水，法院認為與客觀事證及交易常情都不相符，不予採納。

民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」判決引用最高法院見解指出，買賣雙方有無保證品質的特約，應以契約內容、立約當時的事實及其他一切證據資料判斷；保證不論是出賣人主動提出，或是買受人要求而出賣人同意，都可以成立。

漏水是不是施工不良：鑑定人怎麼判斷已經修過的地方

鑑定人會同雙方到場，從一樓逐層勘查到屋突。尚未修復的部位，鑑定人以現場試水搭配紅外線熱像儀、水分計等儀器檢測；買方已先修復的部位，鑑定人則以買方提供的修復過程照片，與現場拍攝的照片核對。鑑定報告確認的漏水包括一樓車庫採光罩下方滴水、電梯井機坑積水、二樓到四樓前側窗框滲漏水、三樓浴缸側壁白華、五樓多處平頂白華掉漆，以及屋頂平台排水管與地坪白華，主要集中在窗框周邊與屋頂平台；鑑定報告以房屋是新成屋、交屋後即陸續滲漏水，研判是施工不良所致。

鑑定人到庭證述，窗框部分因買方已先行修繕，試水已無意義，只能依修繕照片判斷；鑑定人先與現場環境核對，研判照片沒有經過變造。照片顯示舊窗框周圍塞有磚頭，窗框拆除後可以看到混凝土當初沒有灌實、留有許多孔洞，鑑定人認為這不可能是拆除窗框所造成；鑑定人並說明磚頭與混凝土是異材質、容易漏水，研判漏水是施工不良所致，「不是其他人為或天災因素」。鑑定人另以買方提出的多扇窗框照片都有相同情形，認定所有窗框都須修繕。車庫採光罩的雨遮拆除時，下方已有白色水漬；電梯井牆角在買方修繕後，含水量仍然偏高。鑑定人據此研判，這些漏水在買方修繕以前就已存在。

法院認為，鑑定是技師會同雙方實地勘查、以儀器檢測，已修復的部分則以修繕前後的照片綜合研判，「其鑑定結論係本於科學驗證之所得，應屬可採」。

買方先修過，法院為什麼不採「修繕不當」的說法

法院把驗屋報告與鑑定報告對照，兩份報告記載的漏水位置相符，驗屋報告的修繕建議也與鑑定結論一致。判決寫明，驗屋報告是「甫交屋入住後隨即檢測所得」，買方也以律師函通知建商修繕漏水，而當時買方還沒有修繕各處漏水，「已可排除為房屋修繕所導致漏水」。

判決另外記載，建商自己陳稱同一社區已知有四戶漏水；建商提出的各戶修繕請款明細中，每一戶都有窗框漏水修繕，與買方房屋的窗框漏水位置吻合。法院據此認定窗框漏水確實是施工不良所致，建商以房屋已部分修復為由爭執鑑定結論，法院不予採納。

灌注止漏還是翻修重做

鑑定報告比較兩種工法：翻修工法價格最高、最費工時，但成效高且較一勞永逸；灌注工法價格中等、施工較快，對純裂縫漏水較有效，若是原始防水施工或嵌縫瑕疵，成效較差。鑑定人到庭說明，窗框周圍以磚頭填縫的情形，用灌注工法修復沒有效果；屋頂平台是透天屋主可以到達的平面，防水層有瑕疵就應重做防水層，灌注工法是在無法到達頂樓平台、或公寓樓上不屬於屋主所有而只能從樓下施作等不得已的情況才會使用，而且灌注不見得能把裂縫填滿，過一段時間可能又會漏水。

法院認定，本件漏水的重點區域是窗框周邊與屋頂平台，窗框周邊有嵌縫不確實、外牆混凝土澆置瑕疵，甚至以磚塊填充，「已非純裂縫漏水，要無以灌注工法填補裂縫之可能」，應以翻修工法重新施作防水；建商主張的灌注工法，並非本件漏水修繕的適當方法。

賠償金額怎麼算

鑑定報告估算的翻修費用，窗框止漏修復約五十萬元、屋頂平台防水層止漏修復約二十六萬元，合計約七十六萬元，項目包含外牆鷹架、窗框周邊磁磚打除與重新鋪設、嵌縫與防水層施作、灑水與積水測試、樑內排水管更新、浴缸防水修復等。

建商主張，買方已修繕的部分若實際費用低於鑑定估價，應以實際費用計算。法院考量買方以鑑定報告依翻修工法估算的必要費用為請求，而且不請求交易性貶值，認為「已寓有損害取得折衷、平衡之意」，請求數額並未過高，並依民事訴訟法合理分配舉證責任的精神，認定鑑定估價的修繕數額合理。房屋由兩位買方各登記二分之一，法院因此判命建商賠償兩人各約三十八萬元。

這件案子的條件

從判決理由的鋪陳來看，這件案子的結論倚賴下列幾項具體條件，其中任何一項不同，結果都可能不同：

• 契約與保固書都載明防水保固三年。法院是以這項保固約定，認定建商保證了房屋的防水品質，買方才能依民法第360條請求不履行的損害賠償。契約與保固書沒有類似約定時，能否得出相同結論，判決並未論及，這一點是撰稿者的保留。
• 入住後隨即驗屋，並在自行修繕之前通知建商。驗屋報告的時點、律師函通知修繕，以及當時尚未修繕的事實，是法院排除「修繕不當導致漏水」的依據。
• 自行修繕時留下修復過程照片。窗框與車庫採光罩已經修過，鑑定人無法再試水，是依買方提供的照片（先核對沒有變造）判斷施工瑕疵。
• 漏水成因並非單純裂縫。窗框周邊嵌縫不確實、混凝土澆置瑕疵、以磚塊填充，屋頂平台也經鑑定認為應重做防水層，法院才認定應以翻修工法修繕。依鑑定報告的說明，純裂縫漏水使用灌注工法較有效；成因不同，必要的修繕方法與費用也可能不同。
• 同一社區其他戶也有窗框漏水。建商自陳社區已知有四戶漏水、各戶請款明細都有窗框修繕，法院把這一點作為窗框施工不良的佐證。
• 請求金額以鑑定估價為準，未請求交易性貶值。法院把這一點視為損害取得折衷、平衡，據以認定請求數額合理。

新成屋交屋後漏水，並不當然可以請求建商負擔翻修費用；本件的結論建立在保固約定、及時的驗屋與通知，以及鑑定確認的施工瑕疵之上。

常見問題

建商說打針灌注就能止漏，可以要求打掉重做防水嗎？

本件鑑定報告說明，灌注工法對純裂縫漏水較有效，若是原始防水施工或嵌縫瑕疵，成效較差。法院依鑑定認定窗框周邊以磚塊填充、混凝土澆置有瑕疵，已非純裂縫漏水，應以翻修工法重新施作防水，並以翻修工法的估價判命建商賠償。必要的修繕方法，取決於鑑定確認的漏水成因。

已經先自己找人修了漏水，還能向建商求償嗎？

本件買方已先修繕窗框與車庫採光罩，鑑定人改以買方提供的修復過程照片判斷，並先核對照片沒有經過變造。法院另以買方入住後隨即驗屋、以律師函通知建商修繕，而當時尚未修繕等事實，排除漏水是買方修繕不當所致的說法。

保固書寫防水保固三年，打官司時有什麼作用？

本件法院認定，防水保固三年的約定表示建商對房屋防水具有保證優於一般房屋的意涵，屬於建商保證的品質；房屋因施工瑕疵漏水，就欠缺建商所保證的品質，買方得不解除契約或請求減少價金，而依民法第360條請求不履行的損害賠償。

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以上為單一案件的處理紀錄，個案結果取決於具體事實與證據，其他案件未必相同。