樓上漏水滲到一樓，法院判樓上四戶都要讓人進屋修繕

案件背景

當事人是一棟五層樓公寓的一樓屋主。一樓的廚房天花板與臥室天花板出現滲漏水，法院囑託的土木技師公會到場會勘後，確認兩處天花板都有漏水水漬，周圍區域因含水量長期偏高而出現白華現象。這棟公寓沒有管理委員會，也沒有管理負責人。

二樓到五樓的廚房水槽，共用一支埋在牆內的排水幹管。依判決認定，這支幹管從五樓廚房壁內直通到二樓廚房壁內，再從二樓地板內接出後陽台，並未通過一樓；一樓的廚房排水也沒有接到這支幹管。

在提起訴訟之前，一樓屋主曾與二樓屋主簽立和解書。依判決引述，和解書記載一樓的漏水損害因為漏水原因尚未釐清，無法歸責於二樓屋主；二樓屋主基於敦親睦鄰、避免訟累，願意負擔一筆損害修繕費用，一樓屋主則拋棄其餘請求。

當事人面對的問題

• 漏水源頭位在別人家中：牆內的共用幹管、二樓廚房的壁排管口與廚房地坪，都在樓上屋主的房屋裡，一樓屋主不進入樓上房屋，無從修繕。
• 幹管由四戶共同使用，修繕費用應由誰負擔、各負擔多少，需要有依據。
• 樓上屋主各有說法：二樓屋主主張雙方已經和解、一樓臥室漏水是一樓外推屋頂造成，並主張一樓二次施工變更了廚房排水管路；三樓屋主主張二樓地坪防水不良才是主因，與幹管無關；五樓屋主表示不知道漏水原因；四樓屋主經合法通知未到庭，也未提出書狀。
• 先前簽過的和解書，是否讓一樓屋主不能再要求樓上修繕漏水？

承辦律師的處理

曹哲瑋律師擔任一樓屋主的訴訟代理人。依判決記載，一樓屋主依所有權、侵權行為及公寓大廈管理條例的規定，以土木技師公會的鑑定結果為據，主張廚房漏水是二樓到五樓共用的牆內排水幹管漏水所致，臥室漏水則是二樓廚房的壁排管口未完全密封，幹管滲漏的水流到二樓廚房地坪，加上地坪防水不良而滲入一樓臥室。

一樓屋主據此請求：二樓到五樓屋主各自容許一樓屋主進入其房屋，依鑑定報告所示的修復項目與方法進行修復工程；並請求四戶連帶給付幹管修復費用、二樓地坪修復費用，以及一樓廚房、臥室漏水損害的回復原狀費用。三樓與四樓屋主經合法通知未於言詞辯論期日到場，法院依一樓屋主的聲請，由一造辯論而為判決。

法院怎麼認定

新北地院板橋簡易庭判決：二樓屋主應容許原告進入二樓房屋，依鑑定報告所示「廚房水槽壁排幹管重新配置工程」與「二樓廚房地坪防水工程」的修繕項目、方法進行修復工程；三樓、四樓、五樓屋主各應容許原告進入各自房屋，依鑑定報告所示「廚房水槽壁排幹管重新配置工程」的修繕項目、方法進行修復工程。費用部分，二樓屋主應給付約四萬九千元，三樓、四樓、五樓屋主各應給付約八千五百元，三樓到五樓屋主另應連帶給付約九千元；原告其餘之訴駁回。

漏水原因：土木技師公會分層試水

土木技師公會的技師三次會勘，發現二樓廚房的壁排管口只用布塞住。技師先把幹管末端封住，在三樓廚房水槽大量放入紅色染劑水，一樓廚房天花板的出線盒隨即滴下紅色染劑水，二樓壁排管口的塞布處也流出紅水、漫流到二樓廚房地坪。技師接著取出塞布，發現管口明顯變形，改用管帽封住後再放紅色染劑水：這時管口不漏水、地坪也沒有積水，一樓廚房天花板仍測得滴水，判決據此寫明「足證系爭壁排幹管本身有漏水」。技師最後在二樓廚房地坪蓄積藍色染劑水，一樓臥室天花板隨之滴水。

法院據此認定，一樓廚房天花板漏水是只由二樓到五樓共用的幹管所造成；一樓臥室天花板漏水則是幹管漏水、壁排管口未完全封塞、二樓廚房地坪防水不良三者共同所致。二樓屋主質疑臥室滴水的照片看不出藍色，法院說明漏水因果關係主要以「一處試水後他處即發生漏水之客觀關聯事實」為據，水滴是否呈現染劑顏色不影響判斷。二樓屋主主張臥室漏水來自一樓外推屋頂，法院依其聲請囑託補充鑑定，補充鑑定報告的結論是兩者應無關係，法院因此不採其抗辯。三樓屋主主張地坪防水不良才是主因，法院則以管帽封住後廚房仍滴紅水、地坪蓄水卻不會滲到一樓廚房，認定廚房漏水與地坪無關。

判決另記載，補充鑑定是依二樓屋主的聲請進行，技師會勘過程中二樓屋主以天氣因素為由不配合，其後又通知技師拒絕參加後續會勘，致補充鑑定中止；法院因此判由二樓屋主自行負擔補充鑑定費用五萬元。

樓上屋主為什麼必須讓人進屋修繕

公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」同條第3項規定住戶違反且經協調仍不履行時，得訴請法院為必要之處置。法院指出，這棟公寓沒有管理委員會或管理負責人，一樓屋主要修繕漏水，必須除去、修繕幹管、壁排管口與二樓地坪這些漏水原因，「此非進入、使用系爭2、3、4、5樓房屋無以修繕」，各戶因此有容忍一樓屋主進入修繕的義務。

鑑定報告所列的修復方法，是把二樓到五樓的壁排幹管改為明管，由後陽台外側從五樓接到一樓後院外側的水溝，舊管廢棄不用；二樓廚房地坪則打除舊地磚、重新粉刷打底後重新施作防水。

先前的和解書管到哪裡

二樓屋主主張一樓屋主已在和解書中拋棄其餘請求。法院逐項比對和解書的文字：和解書特別約明漏水原因未釐清、無法歸責於二樓屋主，雙方只就一樓漏水損害的修復費用互相讓步，並未提及二樓應修復哪些漏水原因、修復費用由誰負擔。法院因此認定，請求進入二樓房屋修復漏水原因並負擔修復費用的部分，「非屬系爭和解之範圍」，一樓屋主仍可請求。

同一段判決也有對一樓屋主不利的認定。判決記載，一樓屋主受領和解金後並未修繕室內損害；和解時的估價單已列出廚房吊櫃、廚房天花板、臥室天花板與臥室壁紙的修繕工項，與鑑定報告所列的損害相同。法院認定這些損害在和解時已經發生，屬於和解效力所及，一樓屋主不能再向二樓屋主請求這部分的回復原狀費用。

修繕費用怎麼分：連帶給付的主張未獲採納

一樓屋主請求四戶就幹管與地坪的修復費用連帶給付，法院沒有採納。法院認定幹管只由二樓到五樓共用、不經過一樓，一樓也未使用，漏水可歸責於四戶未妥適管理、維護、修繕幹管，因此約三萬四千元的幹管修復費用由四戶各負擔四分之一；二樓廚房地坪防水不良，則可歸責於二樓屋主未妥善維護其專有的地坪，約四萬元的地坪防水費用由二樓屋主單獨負擔。三樓屋主主張一樓也應分擔幹管修復費用，法院同樣認為沒有理由。

一樓室內損害：連帶責任、折舊與和解金扣除

法院認定四戶未能證明其保管、使用幹管並無欠缺，二樓屋主也未能證明其壁排管口與廚房地坪的設置或保管並無欠缺，依民法第191條第1項工作物所有人責任等規定，四戶對一樓廚房、臥室的漏水損害應連帶負損害賠償責任。不過，修繕的天花板、吊櫃、壁紙等材料以新品替換舊品，法院認為應予折舊；一樓房屋附屬設備已逾十年耐用年數，材料費折舊後只剩約一成，加計不必折舊的工資，回復原狀的必要費用認定約三萬四千元。二樓屋主主張一樓二次施工而與有過失，法院以其未舉證而不採。

法院再認定，二樓屋主先前依和解書給付的和解金，清償了四戶連帶債務的一部分，對其他三戶同樣發生效力；扣除這筆和解金後，三樓到五樓屋主只須連帶再賠償約九千元。

判決確定與執行

這件第一審判決已經確定。判決確定後，一樓屋主聲請強制執行，法院民事執行處其後函知該修復漏水等強制執行事件已執行終結，並檢還判決正本與確定證明書。

這件案子的條件

從判決理由的鋪陳來看，這件案子的結論倚賴下列幾項具體條件，其中任何一項不同，結果都可能不同：

• 漏水的來源經分層試水確認。土木技師公會以紅、藍兩種染劑分次試水，才把廚房漏水歸到共用幹管、把臥室漏水歸到幹管、壁排管口與二樓地坪三項原因，法院也才能把修繕責任分到各樓層。
• 幹管只由二樓到五樓共用。幹管不經過一樓、一樓也沒有使用，法院因此判由樓上四戶分擔修繕費用、一樓不必分攤。管線若是全棟共用，或一樓也在使用，分擔方式可能不同。
• 公寓沒有管理委員會或管理負責人。法院是在這個前提下，認定共用部分的修繕由全體區分所有權人負責，並由一樓屋主直接請求各戶容忍進入。設有管理委員會的大樓，請求的對象與程序可能另有考量，這一點是撰稿者的保留，判決並未論及。
• 和解書的文字。和解書寫明漏水原因未釐清、只就損害修繕費用讓步，法院才認定修繕漏水原因不在和解範圍；同一份和解書也使一樓屋主失去向二樓屋主請求室內損害的權利。

樓上漏水到樓下，並不當然由樓上某一戶全額負擔；本件的費用是依漏水原因與可歸責的對象，逐項分到各戶。

常見問題

樓上不讓人進去修漏水，可以請法院判嗎？

本件法院依公寓大廈管理條例第6條，認定漏水原因位在樓上房屋內、不進入樓上房屋就無法修繕時，樓上屋主有容忍進入修繕的義務，判決二樓到五樓四戶都應容許一樓屋主進入，依鑑定報告所示的項目與方法施工。這個結論建立在鑑定已確認漏水原因位在樓上各戶的前提上。

以前跟樓上簽過和解書、拿過錢，還能再要求修漏水嗎？

本件法院逐項比對和解書的文字，認定和解只涵蓋一樓漏水損害的修繕費用，修復漏水原因不在和解範圍，一樓屋主仍可請求樓上進屋修繕；但和解當時已經存在的室內損害，受和解拘束，一樓屋主不能再向二樓屋主請求。

幾戶共用的排水管漏水，修繕費用誰出？

本件的幹管只由二樓到五樓共用、不經過一樓，法院認定四戶未妥適維護，修繕費用由四戶各負擔四分之一；二樓廚房地坪防水不良可歸責於二樓屋主，由二樓屋主單獨負擔；一樓不必分攤。一樓屋主請求四戶連帶給付的部分，法院沒有採納。

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以上為單一案件的處理紀錄，個案結果取決於具體事實與證據，其他案件未必相同。