租屋漏水房東不修：房客可以不付租金、解約或自己修嗎

重點摘要

第一步	馬上通知房東漏水位置，並給一個相當的修繕期限
房東逾期不修	你可以自行修繕，請房東償還費用或從租金中扣除
直接停付	你遲付租金達二個月的租額、經催告仍不繳，房東可以提前終止租約
想搬走	定期限催告後房東逾期不修，你可以提前終止，終止前三十日檢附相關事證，以書面通知房東
免費管道	你可以向直轄市或縣（市）政府申請租賃爭議調處，免繳調處費用

發現漏水，先通知房東並給期限

你發現租屋處漏水，第一件事是馬上通知房東，並在通知裡給房東一個修繕期限。

民法規定，房屋有修繕必要、而修繕應由房東負擔時，房客應即通知房東；房東已經知道的，不在此限。房客怠於通知，讓房東來不及處理，房客要賠償房東因此多出來的損害。

修繕由誰負責，你先看租約。民法規定，租賃物的修繕除了契約另有約定或另有習慣以外，由房東負擔。租賃住宅市場發展及管理條例第8條也要求房東在簽約前說明由房東負責修繕的項目與範圍，並提供需要修繕時的聯絡方式；你通知時就用這個聯絡方式發出。

你給的期限，是自己修再扣租金、因房東不修而提前終止租約的前提；條文都要求房客先定期限催告、房東在期限內不修，才能走下一步。你的通知要寫清楚房屋地址與樓層、漏水位置、發現時間、你要求房東派人查看與修繕，以及期限。

你同時要開始保存證據。漏水一出現，你就拍照錄影並留下日期，記錄滴水的位置，以及滴水和下雨、樓上用水時間的關係；你和房東、管委會往來的訊息也全部留著。房東派人修繕前，你要先拍下現況。

房東或師傅要進屋檢查、修繕時，你要配合。民法與租賃住宅市場發展及管理條例第8條都規定，房東為保存或修繕房屋所做的必要行為，房客不得拒絕。

房東不修：可以自己修再從租金扣

你可以自己修。你已經通知並給了期限，房東過了期限還不修，你就可以自己找人修，再請房東償還費用，或從租金中扣除。

民法第430條規定，租賃期間租賃物有修繕必要、應由房東負擔，房客可以定相當期限催告房東修繕；房東在期限內不修，房客可以終止契約，或自行修繕後請求房東償還費用，或在租金中扣除。租賃住宅市場發展及管理條例第8條也有自行修繕請求償還或扣租金的規定。

你要自己修之前，先確認三件事：

• 這次漏水的修繕依租約與法律規定由房東負擔
• 你已經通知房東，並且給了期限
• 期限已經過了，房東還是沒修

三件事都成立，你再找師傅估價、施工。你要留下修繕前的照片、估價單與收據，扣租金時扣抵的金額要對得上收據。

租賃住宅市場發展及管理條例適用一般住宅租賃；房屋供休閒或旅遊使用、由政府或其專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理，或租期未滿三十日，就不適用該條例。這時你依民法的租賃規定處理，民法同樣有催告修繕、終止租約或自行修繕扣租金的規定。

可以直接不付租金嗎？先看程序

你最好不要直接整筆停付。你沒有先催告修繕，也沒有依法自行修繕扣抵，就整筆不付租金，房東可能以你遲付租金為由催告並終止租約。

租賃住宅市場發展及管理條例規定，房客遲付租金或費用達二個月的租額，經房東定相當期限催告仍拒繳，房東可以提前終止租約。

法律給房客的扣租金管道有固定順序：你先催告房東修繕，房東逾期不修，你自行修繕，再用修繕費用從租金中扣除，並保留單據。你照這個順序走，扣掉的是有收據的修繕費；你跳過這個順序，少付的租金就可能被算成欠租。

漏水可以要求減租嗎

你有機會請求減租，但條件嚴格。民法規定，租賃期間因為不可歸責於房客的事由，讓租賃物一部滅失時，房客可以按滅失的部分請求減少租金；剩下的部分無法達到租賃目的，房客可以終止契約。

這條規定的文字是「一部滅失」，用的是「請求」減少租金。條文沒有把漏水直接等同一部滅失，漏水能不能走到這一步，要看房屋實際受影響的範圍。你要主張減租，就要說明房屋哪一部分因為漏水而滅失、漏水的原因跟你無關，並向房東提出請求；你不宜自行決定少付多少。

想搬走：提前終止租約與押金

你可以提前終止租約。你定相當期限催告房東修繕、房東在期限內不修，你提前終止時，房東不得要求任何賠償。

租賃住宅市場發展及管理條例第11條規定，租賃住宅未合於居住使用並有修繕必要，經房客定相當期限催告、房東不在期限內修繕，房客可以提前終止租約，房東不得要求任何賠償。同一條也規定，因不可歸責於房客的事由讓租賃住宅一部滅失，且剩下的部分難以繼續居住，房客同樣可以提前終止。

你要用這條規定搬走，必須在終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知房東。你可以附上漏水照片與影片、你通知房東的紀錄、你給的期限與房東的回應。

民法也規定，房屋有瑕疵、危及房客或同居人的安全或健康時，房客即使簽約時就知道這個瑕疵，或已經拋棄終止權，仍然可以終止契約。

判決中有這樣的例子：房客催告房東修繕未果後終止租約，判決認定終止有效，終止後的租金債權不存在。房東主張你還要付到租期屆滿，你要拿出催告紀錄與終止通知來回應。

押金方面，租賃住宅市場發展及管理條例規定押金不得超過二個月的租金總額。租約消滅、你返還房屋、並清償租約所生的債務時，房東應該返還押金，或在抵充債務後返還剩下的押金。你還有欠繳的租金，房東可以用押金抵充，只還你剩下的部分。

東西泡水、身體不舒服，可以要房東賠嗎

你可以主張損害賠償，但你要證明損害跟漏水之間的因果關係，也要算得出金額。

你的家具、衣物被水泡壞，你要保留受損物品的照片與購買單據，說得出哪一天、哪個位置漏水、泡壞了哪些東西、值多少錢。

你因為漏水身體不舒服，也一樣要說明病況和漏水之間的關聯。精神上的損害，你要證明侵害到人格法益而且情節重大；判決中有准許的例子，也有駁回的例子。

你要特別留意漏水的源頭。漏水源頭在樓上、與房東的行為無關時，判決中有房客向房東請求損害賠償不成立的例子，所以修繕和賠償要分開看。

漏水是樓上造成的，房東還要管嗎

房東還是要管。判決中有房東不論漏水原因為何，都負有除去漏水、保持租屋可居住的義務，不能用屋頂歸管委會管理為由推給他人的例子。

民法規定，房東應該在租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益的狀態。租賃住宅市場發展及管理條例第8條也規定，房東應在租賃期間保持租賃住宅合於居住使用的狀態。房東跟你說「漏水是樓上的問題，你自己去找樓上」，你可以回覆房東：你的修繕請求對象是房東，並重申你給的期限。

你要求房東修繕，跟你能不能要房東賠你的損失，是兩個問題；損害賠償仍要看漏水源頭是否與房東有關。房東身為屋主，可以自己去跟樓上屋主、管委會處理漏水源頭。

👉 接著看：樓上漏水不處理怎麼辦？通知、調解到提告的處理順序 →

免費的租賃爭議調處

房東不修、你也還不想打官司，你可以向直轄市或縣（市）政府申請住宅租賃爭議調處，不用繳調處費用。

房東或房客都可以申請調處。你申請前，先把租約、通知房東的紀錄、你給的期限、漏水照片與影片、修繕估價單整理好，調處時才說得清楚房東收到通知多久、一直沒修。

房東不理、拒修時：律師函與提告

你已經書面通知、給了期限，房東仍然不回應或明白拒修，下一步可以由律師發律師函，再評估是否提告。

存證信函是郵局提供的證明服務，用來證明你寄了什麼內容、什麼時候寄，搭配掛號回執可以證明房東收到。存證信函本身並不等於起訴，也不會讓房東因此多負義務，它的作用是留下你已經通知、已經給期限的紀錄。律師函由律師具名發出，作用相同，差別在律師會整理事實與主張。

你寄出的書面通知，至少要載明：

• 寄件人與收件人
• 房屋地址與樓層、漏水位置與發現時間
• 你已經做過哪些通知
• 你要求房東做什麼：讓人進屋查看、修繕、賠償
• 合理的期限
• 房東逾期後你打算走的程序，例如調解或起訴

你在書面裡只陳述事實與要求，不寫情緒性的字眼或指控。你漏寫期限，這封信就少了後面終止租約、自行修繕扣租金的前提。

房東過了期限仍不處理，你可以提前終止、自行修繕後請求房東償還費用；你有財物泡水的損失，也可以主張賠償。房東否認或拒付，你就要透過調處、調解或起訴解決。

👉 接著看：漏水調解委員會與存證信函怎麼走？對方不出席怎麼辦 →

常見問題

下一步建議

• 你今天就拍下漏水位置的照片與影片，記下日期和當時是否下雨、樓上是否用水。
• 你翻出租約，確認修繕項目由誰負責、房東留的修繕聯絡方式。
• 你用能留下紀錄的方式通知房東並給期限。
• 房東過了期限不修，你決定要自己修再扣租金、提前終止，或申請政府的租賃爭議調處。
• 你自己修繕時保留修繕前照片、估價單與收據，不要直接整筆停付租金。